◎잔금안낸 상태면 준공했어도 매매 가능/미등기전매와는 혼동하지 말아야/1∼2년전 인기청약 목동 등 눈여겨볼만8월27일부터 아파트분양권 전매가 전면 허용되면서 내집마련의 길이 한층 넓어졌다. 서울과 수도권 지역에서 중도금을 2번 이상 낸 아파트라면 청약통장을 갖고 있지 않아도 자유롭게 분양권을 살 수 있게 됐다. 이외 지역의 경우는 분양계약 체결후 곧바로 매매가 가능하다.
■분양권 아파트의 장점
무엇보다 집값이 싸다는 점이다. 분양권 매매대상이 되는 아파트는 대개 분양가 규제에 묶여있던 1∼2년전에 분양된 아파트들이 많다. 때문에 분양가가 국제통화기금(IMF) 한파 이후 나온 급매물보다 낮은 경우가 많다. 특히 급전이 필요한 매물들도 많아 정상가보다 싼 분양권 아파트를 고를 수도 있다. 입지여건과 아파트 동 호수는 물론 입주일자까지 골라서 투자가치가 높은 유망아파트를 고를수 있다는 점도 매력이다.
■전매대상 아파트
잔금을 냈는지 여부가 관건이다. 잔금을 내지않은 상태라면 건물이 준공됐더라도 전매형태로 아파트를 사고 팔 수가 있다.
조합주택이나 재건축아파트도 전매대상이다. 다만 조합주택의 전매는 조합원지위변경에 해당되기 때문에 조합원 자격요건을 갖춘 사람사이에서만 가능하다. 재건축아파트는 재건축대상 주택이나 조합원 지분을 취득하면 아무 제한없이 사고 팔 수 있다. 재개발아파트 일반분양분도 전매대상에 포함된다. 임대아파트는 분양권을 사고 팔 수 있는 대상이 아니다.
■어떤 아파트를 골라야 할까
1∼2년전 분양당시 높은 경쟁률을 기록했던 인기청약지역과 택지개발지구내 아파트가 관심이다. 분양가 자율화이전에 공급돼 가격이 싸고 입지여건도 좋은 편이다. 서울지역이라면 도보로 10분거리 이내에 지하철역이 있거나 노선이 신설될 가능성이 있는 역세권이 투자가치가 높다. 목동 공덕동 신당동 옥수동 등에 짓고 있는 아파트들이 눈에 띈다. 수도권도 외곽순환고속도로나 광역철도망 등과의 연계여부 등 교통여건이 관건이다. 용인수지2 김포사우 구리 남양주 등에서 건축중인 아파트를 눈여겨 볼만하다.
■분양권 전매 절차와 유의할 점
분양권을 팔 수 있는 자격은 중도금이나 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지 채무상환 등을 위해 전매가 필요로 하는 사람들이다. 하지만 건설교통부는 최소한의 요건만 갖추면 폭넓게 전매를 허용할 계획이어서 실질적으로 전매자격제한은 없는 셈이다.
미등기전매와 혼돈해서는 안된다. 잔금을 냈지만 소유권이전등기를 하지 않은채 팔았다면 미등기전매에 해당한다. 미등기 전매는 부동산등기특별조치법에 의해 3년 이하 징역이나 1억원이하 벌금형을 부과받게 된다.
분양권을 살 때 계약금은 전매동의서를 확인한 뒤 주는 것이 좋다. 건설회사나 조합을 통해 분양권에 가압류나 가처분 신청이 설정돼 있는지 알아보는 것도 필요하다.
중도금대출은 승계가 원칙이다. 은행은 분양권을 산 사람이 금융거래 부적격자가 아니면 이전 소유자의 중도금대출을 승계해 준다는 방침이다. 단 분양권을 사려는 사람의 신용도 등을 고려, 새로운 이율이 적용된다. 분양권을 사고 판 사람이 함께 분양계약서 전매계약서 주민등록등본 등을 가지고 대출받은 은행을 찾아가면 된다. 만약 분양권을 사려는 사람이 대출금을 승계하지 않는다면 파는 사람은 대출금을 모두 갚아야 전매가 가능하다.<김병주 기자>
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