◎근저당설정前 입주·전입신고하면 보호/설정후 재계약 전세금 인상분은 보호안돼15일자 본보에 전세금 반환에 관한 대법원 판결이 보도된 후 독자들의 문의전화가 많았다. 세입자가 어떤 요건을 갖춰야 전세금을 모두 돌려받을 수 있는지, 경매된 집을 낙찰받은 새 주인은 어떤 경우에 세입자의 전세금을 돌려주어야 하는지가 가장 큰 궁금증이었다. 판결내용을 중심으로 살펴본다.
세입자 황모씨는 89년 8월 저당권이 설정돼 있지 않은 집에 보증금 2,000만원에 전세계약을 맺고 입주와 전입신고를 마쳤다. 그후 은행이 이 집에 근저당권을 설정했으며, 황씨는 근저당권이 설정된 상황에서 94년 8월 보증금을 5,000만원으로 올려 재계약을 했다. 그러나 이 집은 96년 4월 은행에 의해 경매에 부쳐졌고, 황씨는 배당을 신청했으나 한푼도 받지 못했다. 황씨가 「확정일자」를 은행의 근저당권이 설정된 뒤인 95년 8월에야 받았기 때문에 우선변제권이 인정되지 않은 것이다.
그러나 황씨는 은행의 근저당권이 설정되기 전에 전세계약을 맺고 입주와 전입신고(이를 「대항요건」이라 한다)를 마쳤기 때문에 이 집을 경락받은 새 주인인 박모씨에게 전세금 반환을 요구하면서 집을 비워주지 않았다.
새 집주인인 박씨는 황씨를 상대로 『집을 비워달라』는 명도소송과 함께 남의 집에 부당하게 살고 있으니 매월 임대료에 해당하는 부당이득금을 내놓으라는 소송을 냈다.
재판부는 이에 대해 황씨가 돌려받을 금액은 5,000만원이 아니고 2,000만원이라고 판단했다. 나머지 3,000만원은 이미 은행의 근저당권이 설정된 뒤에 올려준 것이기 때문에 황씨가 박씨에 대해 「대항요건」을 갖춘 금액은 2,000만원 뿐이라는 것이다. 따라서 황씨는 새 주인 박씨가 2,000만원을 돌려줄 때까지 이 집에 계속 살 수 있다고 밝혔다.<김상철 기자>
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