◎“임대만료 6∼1개월 前 해약안하면 재계약 간주”대법원은 21일 IMF사태이후 전세금 등을 둘러싼 세입자와 집주인간 분쟁이 급증함에 따라 관련상담사례 등을 모은 「알기 쉬운 주택임대차」를 펴냈다. 책자는 각급 법원 및 등기소와 읍·면·동사무소 민원실에서 열람할 수 있다. 책에 게재된 주요 상담사례를 소개한다.
■주택임대차보호법은 공장 상가 옥탑 등에 사는 경우에도 적용되나.
이 법은 공부상의 용도가 아닌 사실상의 용도를 기준으로 한다. 따라서 등기부등본이나 건축물대장에는 공장이나 상가로 표기돼 있더라도 실제로 일상생활을 영위하고 있다면 주택으로 적용된다.
■다세대주택과 다가구주택의 경우 지번과 동호수를 모두 기재해야 하나
주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않을 경우에는 법적용이 되지 않는다. 따라서 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 아파트 빌라 연립주택 등의 다세대주택은 주민등록상에 동호수가 표시되어 있지않으면 보호를 받을 수 없다. 그러나 구분등기를 할 수 없는 다가구주택의 경우에는 지번만 기재해도 보호받을 수 있다.
■전입신고 전에 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 저당권을 설정한 경우 경매절차가 개시되면 어떻게 되나.
대항권을 행사할 수 없다. 그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 경매절차에서 배당을 요구, 선순위 근저당권자의 채무변제에 충당하고 남은 배당대금이 있을 경우 보증금을 변제받을 수 있다. 특히 서울과 광역시의 경우 3,000만원이하, 기타지역은 2,000만원이하 소액임차인은 선순위 담보권자보다도 우선해 임차주택 경락가액의 50%내에서 배당받을 수 있다.
■임대기간 만료전에 해약이 가능한가.
당초 계약기간을 특정하지 않았다면 어렵다. 다만 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 규정에 따라 기간만료 6∼1개월 전에 서로 얘기가 없을 경우 다시 2년의 재계약을 체결한 것으로 본다.
■임대차계약을 체결직후 임대보증금이 큰폭으로 하락했다면 감액을 청구할 수 있나.
보증금 감액을 청구할 수 있으나 이에 대한 판례는 없다.
■민사조정절차란 어떠한 제도인가
민사조정절차는 조정담당판사 또는 조정위원회가 양쪽의 주장을 듣고 조정안을 제시해 서로 양보와 타협으로 합의에 이르게 하는 제도로 딱딱한 법정이 아닌 자유로운 분위기에서 비공개로 진횅된다. 조정이 성립됐는데도 이를 이행하지 않을 경우에는 강제집행을 할 수 있다.<박일근 기자>
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