「전세 분쟁」이 가열되고 있다.대부분 2년 주기로 봄 이사철에 전세계약을 맺은 사람들이 재계약이나 전세금 반환 등에서 해결방안을 찾지 못하고 있다.
최근 법률구조공단을 비롯, 대한YMCA연맹 시민중계실과 소비자보호원 등에는 전세금 반환문제 등을 문의하는 사례가 예년에 비해 5배 이상 급격히 늘어나고 있다.
당분간 전세가격이 급락하거나 상승할 것 같은 조짐은 보이지 않고 있어 여름철을 앞두고 세입자와 집주인간의 분쟁은 더욱 치열하게 전개될 조짐이다.
○주인집 매입 고려해볼만
▷세입자◁
■전세 살던 집을 매입하는「새옹지마 빅딜」 전세기간이 넘었는데 세입 희망자가 없어 전세금을 돌려받을 방안이 없을 경우 전세살던 집을 매입하는 방안을 추진하는 것도 좋은 방안이다. 주택가격이 하락세를 보이고 있고 수요자도 찾기 어려운 상황이어서 집주인과 가격흥정만 제대로 이뤄진다면 「빅딜」을 성사시킬 수 있다. 특히 집주인이 고금리로 대출을 받아 전세금을 반환하기가 어려울 경우 세입자가 전세집을 인수하기에는 유리한 입장이므로 집주인을 적극적으로 설득하는 것이 바람직하다.
■재계약을 통한「전세차액 이자 누진제」적용 전세 가격 하락폭에 맞춰 재계약을 체결하는 것도 지혜로운 방안이다. 장기간 전세분쟁에 매달리다 보면 오히려 손해를 보는 경우가 많다. 전세금을 당장 돌려받기 어렵다고 판단이 서면 현재 상황에서 가장 유리한 조건으로 재계약을 맺는 것도 바람직한 방법이다. 집주인이 전세금 하락폭만큼 내 줄 돈이 없다면 그에 해당하는 금액에 대해 집주인에게 매월 이자를 요구하는 조건으로 재계약을 체결해야 한다. 이때 전세차액 이자지급 합의서를 작성하는 것을 잊지 말아야 한다. 만약 집주인이 이자를 지불할 능력이 없다고 한다면 1∼2년 이자액만큼 이미 지급한 전세금에 보태 전세금을 상향조정해 계약서를 쓰는 것도 한 방법이다.
■주의사항 전세금을 받기 전에 주소를 옮기는 것은 금물이다. 만약 법정소송으로 갈 경우 전세보증금 순위가 후순위로 밀릴 수 있기 때문이다. 재계약을 할 때도 본인이 처음 전세를 들어온 이후에 과다하게 은행이나 제3자의 담보권이 설정됐다면 예전에 받았던 계약서에 변경된 사항을 첨가기입한 후 영수증만 주고 받는 것이 유리하다. 계약서를 다시 쓴다면 그 시점에서 본인 전세권이 유효하므로 전에 설정된 담보권보다 후순위로 밀리는 점을 유의해야 한다.
○기간전 ‘차액’ 지급 의무없어
▷집주인◁
■전세기간 만료전에 세입자가 이사할 경우 손해는 없다 집주인은 전세금 차액을 요구하더라도 이를 지급할 의무는 없다. 집주인이 세입자의 사정을 고려, 현재 전세가격으로 3자에게 전세계약에 응할 순 있지만 기존 전세가격과 현재가격의 차액을 돌려 줄 필요는 없다. 집주인의 입장에서는 1∼2년후 전세가격이 다시 상승할 전망인데 중도에 낮은 전세금으로 계약을 갱신하는 것은 손해이므로 중도 재계약시 불응하는 것이 유리하다.
■전세계약후 1년이 경과했을 경우 세입자의 전세금 감액청구에 당황하지 마라 임대차 보호법에 따르면 전세계약후 1년이내에는 전세금 증·감액 청구를 요구할 수 없지만 1년후에는 전세금의 5%까지만 인상할 수 있게 돼 있다. 그러나 최근같이 전세금이 급락한 사례가 없어 감액청구를 얼마까지 인정하는지에 대해서는 법원 판례가 나와 있지 않은 상태다.
○소송보다는 조정신청 바람직
▷전세금 분쟁의 해결조언◁
전세금 분쟁은 집주인과 세입자가 한반씩 물러나 서로 합의하는 것이 최선의 선택이다. 합의가 이뤄지지 않을 경우 현재 상황을 조정하려는 측에서 우선적으로 그 내용을 기재해 내용증명으로 보내는 것이 최우선 사항이다. 내용증명에는 현재 상황과 요구사항을 적어 2장을 복사해 3장을 가지고 우체국에서 상대방에 보내는 것이 원칙이다. 그후에도 상대방이 요구에 응하지 않을 경우 법원에 임대차 조정신청을 하는 것이 바람직하다. 조정은 비용이 소송비용의 5분의 1 수준이지만 효과는 법원 판결문의 효과에 맞먹는 수준이다. 그러나 조정이 이뤄지지 않으면 다시 재판을 해야하는 번거로움이 따른다. 소송에 이어 법원 경매까지 이어진다면 집주인과 세입자 모두가 피해자가 되는 셈이다.<장학만 기자>
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