◎집주인이 돈 안돌려줄때민사조정이 소송보다 편리/세입자가 만기전 계약파기전세금 분할반환 고려할만부동산값이 급락하면서 집주인과 세입자간에 분쟁이 늘고 있다. 전세입주자는 나가려고 하는데 주인은 새 세입자가 들어오지 않으면 전세금을 내주지 못하겠다고 하거나 세입자 자신이 계약기간이 만료되기도 전에 더 싼 전세를 찾아 빨리 나가겠다고 하는 사례가 빈번하다. 이 때문에 최근 서울YMCA등 소비자보호단체에는 전세금분쟁과 관련한 상담이 지난 해보다 두배이상 늘어 월평균 500건씩 접수되고 있다. 어떻게 하면 세입자나 집주인이 큰 손해를 보지 않고 이런 골치아픈 문제를 해결할 수 있을까. 법률적인 문제부터 실질적인 합의까지 두루 알아보자.
◆전세금 반환
전세계약기간이 끝났는데도 주인이 돈을 돌려주지 않을 때 취할 수 있는 방법에는 전세금반환청구소송과 민사조정신청이 있다. 전세금반환청구소송은 보통 3개월 이상 걸린다. 서울지역의 경우 서울민사지법이 1일부로 전담재판부를 신설, 재판기간이 2개월 이내로 단축됐다. 세입자가 승소했는데도 돈을 돌려주지 않으면 법원에 경매를 신청할 수 있다.
다만 경매가 이뤄지기까지는 시간을 기약할 수 없으므로 조정을 선택하는 것이 시기적으로는 유리하다. 드는 비용도 민사소송의 20% 수준이다. 보통 한달내에 판사의 입회아래 집주인과 세입자가 전세금 반환일정을 협의해 조정이 이뤄진다. 양쪽 의견이 맞서 조정이 이뤄지지 않으면 재판부가 직권으로 강제결정을 하거나 정식재판에 회부한다. 조정이 이뤄져 판사가 결정을 내리면 집주인은 결정문에 명시된 날짜에 돈을 돌려줘야 한다.
민사조정신청절차는 각 법원에 비치된 민사조정신청서를 작성, 전세계약서 사본과 함께 주소지 관할 법원에 접수하면 된다. 백성길 변호사는 『민사조정을 통해 판사의 결정을 받으면 확정판결과 같은 효력이 발생, 세입자가 집주인의 부동산과 동산을 강제 처분할 수 있다』며 『비용이나 기간등을 고려할 때 소송보다 유리하다』고 말했다.
◆전세 중도해약
세입자가 더 싼 집으로 옮기겠다며 만기 전에 전세계약을 파기하는 사례가 늘고 있다. 이 경우 세입자가 계약을 위반했기 때문에 집주인은 만기때까지 전세금을 돌려줄 의무가 없다.
다만 세입자가 실직으로 생계유지가 곤란하거나 다른 지역으로 이사하는등 특별한 사유가 있다면 전세금반환소송을 할 수 있다. 최근 법원에선 민사조정을 거쳐 서로 이해할 수 있는 선에서 화해를 종용한 선례가 많기 때문이다. 또 집주인과 세입자가 합의해 전세금의 일부만 지불하고 나머지는 계약기간이 끝날 때 돌려주기로 하는 방법도 있다. 이 때는 남은 금액에 대해 근저당을 설정하거나 공증을 해두어야 한다.
◆계약금 해지
이사를 위해 새로 계약을 했으나 기존 전세금을 돌려받지 못해 이사하지 못하는 경우도 최근 빈발하는 사례. 법적으로는 계약금을 모두 포기할 수 밖에 없지만 특별한 이유가 있다면 계약금의 일부를 돌려받을 수 있다. 법원에 상황설명서와 함께 계약금 반환소송을 제기하면 법원은 민사조정을 통해 합의를 알선한다. 반환가능 액수는 상황과 금액에 따라 다르지만 1억원 이상이면 80∼90%, 1,000만원 이하면 50%정도는 돌려받을 수 있다.<고재학·선년규 기자>
□부동산 무료상담 운영기관
서울시 민원상담실 국번없이 120
국세청 국세상담실 (02)7342100
한국주택협회 (0342)7138308
한국세무사협회 (02)5876020
YMCA시민중계실 (02)7333181
한국소비자보호원 (02)34603000
서울지방변호사회 (02)34768080
대한법률구조공단 국번없이 132
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