올해는 국제통화기금(IMF) 한파로 부동산 경기가 크게 위축될 전망이다. 때문에 고금리·고세율·고실업에 대응한 절세·환금·수익형 투자를 어떤 식으로 할 것인가가 최대 관심 사항으로 떠오르고 있다. 부동산 재테크 전문가들이 꼽는 호랑이해 10대 부동산 투자전략을 점검해 본다.1.은행·할부금융 대출 되도록 삼가라
은행등 금융기간들의 대출금리가 20% 수준인 고금리 시대라는 사실을 직시해야 한다. 중도금 대출이자 부담의 증가 등으로 청약경쟁률은 낮아질 전망이다. 때문에 대출 이자를 상쇄할 수 있을 만큼 시세차익이 생기지 않는 곳은 청약을 삼가하는 것이 최선책이다. 또 미분양 아파트를 매입해 임대주택사업을 하려는 경우에도 주택 준비자금 기간을 연장해 대출규모를 줄이는 것이 바람직하다. 임대주택 사업을 통해 거둬들이는 수익보다 많은 대출부담이 예상되기 때문이다. 따라서 임대주택사업을 계획하고 있다면 미분양 아파트보다 전세를 끼고 기존 중고주택을 매입하는 것이 유리하다.
2.시세차익보다는 환금성을 우선해라
기업들의 연쇄부도, 대량실업, 아파트 청약 당첨자들의 잇따른 계약파기 등의 영향으로 부동산 급매물이 3월을 기준으로 대거 쏟아질 전망이다. 급매물들은 시세보다 싸게 마련이어서 신규아파트 청약에 당첨됐다 하더라도 금융기관의 고금리 대출부담을 장기간 껴안고 있는 것보다 이같은 급매물을 노리는 것이 실속있는 투자전략이다. 따라서 인근 중개업소와 핫라인을 연결해 놓고 자금도 미리 마련해 두는 자세가 필요하다.
3.초기 투자자금을 최대한 줄여라
고금리 시대에는 부동산과 동산에 분산투자하는 자금운영 전략이 요구된다. 1억원의 자금이 있다면 5,000만원은 금융기관의 금융상품에, 나머지 5,000만원은 여러 명이 자금을 모아 부동산에 공동투자, 초기 자금마련의 부담을 줄이는 편이 현명한 투자방법이다.
4.시세차익을 남기려면 세금 절약 전략을 세워라
고세율 시대에는 절세형 부동산상품에 우선 주의를 돌려야 한다. 현재 대표적 절세형 부동산 상품은 임대주택 사업. 임대주택사업의 경우 일정기간 임대한 후 매각할 때 양도소득세가 전액 면제되기 때문이다.
3억원 정도를 가지고 도심 중소 상가주택을 매입하려면 주택면적이 큰 것을 고르는 것이 유리하다. 상가주택의 경우 주택면적이 크면 전체를 주택으로 보기 때문에 양도소득세 면제가 가능하기 때문이다.
5.유보된 개발계획 주변지역은 피하고,완공 앞둔 지역은 미리 투자하라
정부나 지방자치단체가 허리띠를 졸라 멜 수 밖에 없어 이미 사업이 진행중인 대규모 건설계획이나 사회간접자본(SOC) 공사의 연기 혹은 전면 보류가 불가피할 전망이다. 따라서 미착공된 광역교통망과 경전철 사업 주변 부동산 매입은 전면 유보하거나 이미 매입했더라도 과감히 포기, 환금성을 높이는 것이 현명하다. 반대로 완공을 앞둔 광역교통망과 경전철 주변 부동산은 미리 사두는 것도 고려해 볼만 하다. 이들 사업은 개통일자가 늦춰질 수 있지만 사업은 진행되기 때문에 인근 부동산 가치가 하락하지는 않을 것으로 보인다. 부동산 가격이 전반적으로 하락세를 보일때 자금사정에 여유가 있다면 미리 매입해 두는 것도 투자수익을 올릴 수 있는 방안이다.
6.투자공백기에는 은행의 수시 입출금형 상품을 활용해 목돈을 만들어라
최근과 같이 부동산 경기에 대한 전망이 불투명하거나 투자상품이 뚜렷히 나타나지 않을 때에는 개인의 투자 포트폴리오 작성에 있어 과감하게 부동산 항목을 털어버리는 것도 한 방법이다. 역세권이나 수도권 유망지역에 대한 막연한 선행투자보다는 아직은 관망세가 유리하다는 것이 설득력있는 분석이다. 따라서 자금운영을 고금리 단기 금융상품쪽으로 돌려 목돈을 준비하는 현명한 자세가 필요할지도 모른다.
7.법원경매나 공매를 적극 이용하라
여유 자금이 있다면 경매·공매시장을 노려라. 경매시장은 최근 매물급증에 비해 낙찰가율은 상대적으로 떨어지고 있어 IMF시대의 유망 투자대상으로 부상하고 있다.
법원경매 전문정보기관인 태인컨설팅에 따르면 최근 낙찰가율이 상가와 토지는 60%, 아파트는 80%에 달하고 있다. 법원경매는 1회 유찰때마다 감정가가 20% 하락해 자산디플레이션 시대에 적합한 투자운영 방법이다. 하지만 이 역시 초긴축 시대에는 금융대출 이용을 되도록 자제하는 것이 필수적이다.
8.상가·오피스텔 등에 대한 투자 자제하고,재개발·재건축 투자 보류하라
IMF 시대에 가장 타격이 클 것으로 보이는 것이 상가다. 전문가들은 특히 기존 상가 매입은 원금마저 손해볼 수 있으므로 피하는 것이 좋다고 지적하고 있다. 다만 주요 환승역세권은 고려해 볼만 하다. 임대수익 확보도 어려워져 오피스텔 투자 역시 자제하는 편이 유리하다. 임대물건 적체가 앞으로 계속될 것으로 전망되기 때문이다. 이와함께 사무실도 비는 정도가 평균 20%대에 육박, 임대료도 큰 폭으로 떨어지는 등 불황을 겪게 될 전망이어서 빌딩투자도 조심하는 것이 현명하다. 재개발·재건축은 용적률 강화로 수익성이 악화돼 각 건설업체들의 이주비 지급에 차질이 빚어지는 등 곳곳에서 사업지연 사태가 벌어지고 있다. 따라서 재개발·재건축 투자는 금융여건이 좋아질 때까지 기다리는 것이 바람직하다는 것이 전문가들의 조언이다.
9.대형 매물보다 수도권중심 소규모 준농림지 노려라
전원주택이나 상업용 건물을 지을 수 있는 준농림지는 시세가 10% 가량 떨어질 것으로 보인다. 실수요자라면 땅값이 떨어진 시기에 전원주택지를 마련하는 것도 좋은 방법이다. 전원주택 시장은 불황기에 다소 주춤할 뿐 안개가 걷히면 장기적으로 투자가치가 있다. 수도권 준농림지 매입을 계획하는 투자자는 신도시 인근 준농림지를 눈여겨 볼 만하다. 신도시 인근 준농림지는 다른 지역과는 달리 기반시설 이용이 쉬워 가격상승 가능성이 상대적으로 높기 때문이다.
10.건물의 감가상각분을 염두에 두라
재건축 계획설에 솔깃해 자산가치 하락폭이 큰 노후 아파트 구입을 고려하는 경우라면 아파트 재건축 진행절차에 대한 철저한 사전 검증이 필요하다. 재건축대상 아파트를 제외하고는 건축연수가 아파트 가격에서 차지하는 비중이 크지 않지만 올해부터는 이 격차가 크게 벌어질 것으로 전망된다. 따라서 같은 평형, 같은 단지, 같은 가격대 아파트라도 건축연수에 따라 자산가치 하락폭이 클 것으로 보인다. 내집마련 수요자라면 이점을 고려해 노후 아파트보다는 신규 아파트를 골라야 한다. 또 수도권 뉴타운처럼 아파트 단지가 새롭게 조성된 단지를 고르는 것이 자산 디플레이션 시대의 유리한 내집마련 전략이다. 반면 서울의 노후 고층아파트에 사는 사람이라면 여건이 주어질 경우 자산디플레이션이 심화되기 전에 헌집을 팔고 수도권 뉴타운 아파트로 이사를 하는 것이 유리하다.<장학만 기자>
◇도움말=원드와이즈(02)34533927
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