◎수도권 아파트분양가 자율화/새해 집장만 변수 주의를「98년 주택마련 기회는 언제가 적기이며, 내집마련 전략은 무엇인가」 고금리하에서 자금도 부족하고 금융기관 대출도 쉽지않을 98년에는 많은 자금이 필요한 주택을 구입하려는 수요자가 줄어들고 현상유지를 하려는 사람들이 늘 것으로 보인다.
따라서 주택가격의 하락세가 예측되고 있지만 지역에 따라 주택의 종류에 따라 차별화 현상을 보일 것이란 전망도 나오고 있다.
우선 주택보급률이 90%이상인 지방의 주택가격은 하락세가 두드러질 것으로 예상되고 있는 반면 보급률이 상대적으로 낮은 서울과 수도권은 상승세를 보일 것이란 전망이 우세하다. 또 단독 다세대 연립주택 등은 모두 하락할 것으로 예측되지만 분양가 자율화를 앞둔 아파트는 강세가 예상된다.
특히 서울과 수도권 지역의 주택보급률은 60∼70%대에 머물고 있고 내집마련 시기를 손꼽아 기다리고 있는 청약예금 가입자 180만명이 대기하고 있어 내년 서울과 수도권 아파트 가격상승을 받쳐주는 첫번째 요인으로 꼽히고 있다. 여기에 내년부터 표준건축비가 4.5% 인상되고 서울과 수도권지역의 아파트 분양가 자율화가 실시될 경우 기존 분양 아파트를 구입하려는 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다.
○아파트분양 빠를수록 좋다
■98년 내집마련, 과연 언제가 적기인가
아파트 분양받기를 원하는 사람들은 아파트 표준건축비 인상전 분양공고가 되었거나 미분양된 아파트를 분양 받는 것이 유리하다. 내년에는 고금리가 예측되고 물가가 많이 올라 건설업체가 표준건축비의 추가 인상을 요구할 것이고 아파트 분양가 자율화가 시행될 가능성이 높기 때문이다. 따라서 서울과 수도권 지역의 아파트는 빨리 분양받는 것이 이득이다.
○표준건축비 인상전 청약을
■청약예금·부금·저축통장 가입자로 아파트 분양기회를 기다린다면
무주택 우선순위 또는 배수내 1순위에 진입하지 못한 청약자들은 표준 건축비 인상전에 분양되는 서울 10차 아파트 동시분양과 현재 분양중인 광주군 등 수도권 아파트를 분양받는 것이 유리하다. 무주택 우선순위 또는 배수내 1순위 진입자는 아파트 표준건축비가 오르더라도 내년 위치가 좋은 분양 아파트와 수도권지역에서 분양되는 경기 용인, 구리 토평지구, 남양주 도농·덕소지구, 김포지구 등의 아파트를 선택하는 것도 실속있는 투자방법이다.
○연초 전세물량 쏟아질 듯
■내년에 아파트를 구입하거나 전세 입주를 계획한다면
올해말 이미 입주를 시작했거나 내년초에 입주예정인 지역의 아파트를 서둘러 구입 또는 전세입주하는 것이 유리하다. 내년부터는 임대차보호법에 따라 전세가격이 갱신되는 해로 전세가격 상승률이 높을 것으로 전망된다. 내년에는 아파트 분양가 자율화 조치에 따라 서울과 수도권 아파트 가격이 불안정할 전망이어서 늦어도 내년초에 집장만에 나서는 것이 유리하다. 다만 내년초에는 대단위 아파트 입주로 전세물량과 매도물량이 일시에 쏟아지는데다 통화긴축 등으로 자금융통이 원할치 않고 비수기여서 저렴한 가격에 아파트를 구입하거나 전세입주가 가능할 것으로 보인다.
○유망 전세·매매 아파트는…
■내년초 서울과 수도권 지역의 추천 매매·전세 아파트
서울지역의 경우 ▲목동 우성아파트(33·44평형 2,400가구) ▲시흥동 벽산아파트(26·32·43평형 2,336가구) ▲동부이촌동 건영아파트(25·33·40·43평형 1,001가구) ▲옥수동 중앙아파트(32·42평형 1,000가구) ▲상도동 건영아파트(24·33·44평형 824가구) ▲석관동 두산아파트(22·24·33·50평형 2,000가구) ▲홍제동 현대아파트(25·32·43평형 2,367가구) 등이다. 수도권 아파트로는 ▲경기 수원 영통지구 벽산·삼익아파트(29·33평형 1,242가구) ▲고양 일산 동문아파트(23·33·50평형 899가구) 등이다.
○수도권 밖은 집마련 천천히
■서울과 수도권 지역 이외에서 내집을 장만하려면
내년초 서울과 수도권 이외의 지역에서 집장만을 계획하고 있다면 내집마련 시기를 다소 늦추는 것이 바람직하다. 내년 봄 이사철직후에도 주택가격이 하향세를 지속할 것으로 보여 우선 전세를 얻어 살면서 주택가격의 거품이 빠질 때를 기다리는 것이 유리하다.
○수도권 중대형 상승폭 클듯
■서울과 수도권에서 아파트 평형을 늘려 이사를 계획하고 있다면
서울지역에서 소형아파트를 처분하고 수도권 중대형아파트로 이사하는 사람들은 내년에도 계속 이어질 것으로 보이며, 이에 따라 수도권지역의 중대형 아파트 가격 상승률은 한층 배가 될 것으로 전망된다. 따라서 현재 교통상의 불편과 편의시설 이용의 어려움이 따르더라도 남들보다 먼저 수도권으로 이전한다면 앞으로 투자가치를 보상받을 수 있을 것으로 부동산 관계자들은 지적한다.
○재개발,결정 고시나야
■서울의 재개발·재건축 지분구입을 계획하고 있다면
한동안 인기를 누렸던 재개발·재건축 지분 구입은 더욱 신중하게 고려해야 한다. 정부의 재개발·재건축 용적률 강화에 이어 재건축 할 수 있는 기간을 연장하고 안전진단을 강화하고 있다. 따라서 천정부지로 상승한 재개발·재건축지분을 구입해 집장만하는 방법을 선택할 경우 분양 또는 구입보다 비싸게 내집을 마련 할 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 단, 이미 결정고시를 마친 재개발 지역의 지분구입은 안정성이 높아 안심해도 좋을듯 싶다.
○조합주택 추가부담 유의를
■무주택자로 조합주택 가입을 계획하고 있다면
주택조합은 입지여건이 양호한 곳에서 많은 조합들이 사업을 진행하고 있어 조합원에 가입하는 것이 수월하다. 그러나 초기에 많은 자금이 소요되며 진행되는 동안에 많은 암초가 도사리고 있어 입주예정기간이 계획보다 2∼3년 늦어지는 경우가 많다. 또 입주시점에서 분양가격이 2,000만∼3,000만원 상승하는 것이 일반적이다. 특히 내년에는 예상 분양가격외의 추가부담이 더욱 가중될 전망이다. 따라서 기간연장과 건축비 인상 등으로 구입하는 것 보다 조합원에 가입해 손해를 보는 경우가 많으므로 유의해야 한다.<장학만 기자>
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