◎토지거래 신고지역 전면해제·허가지역 대폭축소/전용허가면적 규제로 큰평수는 공동구입·분할이 바람직/지자체들 재정수입 확대위해 음식점 등 부분허용 움직임최근 경기침체와 금융시장불안 여파로 수도권 준농림지에 대한 투자위축과 가격 급락세가 나타나고 있지만 내년부터는 준농림지 시장도 동면기를 지나 다소 기지개를 펼 것으로 보인다. 최근 정부가 발표한 「부동산 건설산업 지원대책」중 「토지거래 신고지역 전면해제 및 허가지역 대폭 축소」는 기업들의 구조조정 차원에서 보유토지 매각을 활성화할 뿐 아니라 일반인들의 토지거래에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상되기 때문이다.
그동안 거주지 제한규정이 없었던 신고지역 전면해제는 수도권 주변 준농림지에 대한 투자욕구를 크게 자극하지 못할 것으로 보이지만, 거주지 제한규정에 묶여있던 허가지역의 축소방침은 준농림지 개발에 커다란 영향을 줄 것으로 보인다.
◆현행 토지거래 규정
현행「토지거래 업무처리 규정」에 따르면 토지거래 허가지역내에서 지목이 대지인 토지는 외지인이라 해도 주거이전이나 거주민의 복지 편익을 위한 시설의 설치를 목적으로 심사를 받아야만 취득할 수 있으며, 지목이 전답 등 농지나 임야인 경우는 대부분 거주자 제한규정에 묶여있다.
준농림지수요가 많은 수도권과 광역시 및 광역시 연접지역의 토지거래 허가지역내에서 일반인들의 수요를 억제해왔던 것은 농지나 임야를 취득하기 위해 농지나 임야전용허가를 받아야만 하는 거주지제한 규정 때문이었다. 또 농지나 임야전용허가를 받아 이를 취득했을 경우 농지는 2년, 임야는 1년이내에 사업에 착수해야 한다는 것이 부담스러워 뚜렷한 사업목적과 예산이 뒷받침되지 않는한 마음놓고 투자할 수 없는 상황이었다.
◆내년 토지거래법 변경사항과 투자전망
정부의 「토지거래 신고지역 전면해제 및 허가지역 대폭 축소」방침에 따라 거주지 제한 규정이 풀려 농지와 임야에 대한 토지거래 규제가 대폭 완화된다해도 토지활용의 측면을 고려한 실속있는 투자요령이 필요하다.
우선 올 1월 「농지법 시행령」과 9월 「국토이용관리법 시행령」을 개정하면서 준농림지에서의 농지전용 허가기준면적을 시설물의 용도에 맞춰 축소조정하고, 임야를 포함한 준농림지에서의 음식점과 숙박시설 설치를 원칙적으로 금지했다는 점을 명심해야 한다.
농지법시행령상 전용허가 가능면적은 일반·휴게 음식점 및 일반 숙박시설은 151평까지, 전원주택을 포함한 단독주택이나 근린생활시설중 음식점 등을 제외한 근린생활시설과 운동시설 등의 경우는 302평까지로 허가한다.
하지만 대부분의 준농림지는 500평이상인 것이 일반적이어서 큰 평수는 공동으로 매입, 개인별로 농지전용허가를 받아 분할해서 사용하는 방법을 강구하는 것이 바람직하다.
「국토이용관리법 시행령」상 준농림지에서 음식점 숙박시설의 설치는 시·군·구가 수질오염 경관훼손 등의 우려가 없다고 인정할 경우 조례가 정하는 시설로서 일부지역에 한해 예외적으로 허용토록 돼 있다.
그러나 최근 지방자치단체들이 재정수입 확대를 위해 음식점 숙박시설의 설치를 부분적으로 허용하는 조례를 입법예고하고 있어 수질오염이나 경관훼손이 없을 경우를 전제로 허가방침이 세워지고 있다.
김포군의 경우 국도 지방도 하천에서 300m 이상 떨어진 준농림지에서 관광 숙박업소와 식품접객업소의 신축이 허용된다. 또 강화군은 여관이나 모텔 등 일반숙박업소를 제외하고는 신축을 허용하고 있어 이에 대한 투자가 가능할 전망이다.
따라서 국제통화기금(IMF)시대를 맞아 농림지의 가격하락이 예상되는 가운데 허가지역의 대폭 축소로 농림지의 취득이 자유로워지고 그 이용규제가 완화되는 방향으로 추진되고 있어 대로변에서 약간 안쪽으로 들어간 준농림지에 대한 수요와 투자는 앞으로 활성화할 것으로 전망된다.<장학만 기자>
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