암울한 경기전망은 벌써 내년 부동산 시장에 어두운 그림자를 길게 드리우고 있다. 하지만 불황임에도 금융상품보다 수익률이 높은 부동산을 고르는 방법은 없을까.불황기 부동산 재테크의 기본은 어느 때보다 부동산 시장의 흐름을 충분히 잘 살펴야 한다는 것. 즉 투자자의 목적에 맞춰 아파트 혹은 상가 등 품목별로 포트폴리오식 선별 투자법을 택해야 승산이 있다고 전문가들은 조언하고 있다.
최근 부동산 시장의 움직임은 불황이 어느 정도 수그러질 것으로 예상되는 2000년께 지하철 개통이나 복선화 등으로 개발 가능성이 높은 수도권 신역세권의 중대형 아파트가 상승세를 타고 있다는 것이 특징이다. 또 매달 안정적인 소득을 바라는 투자자들은 서울과 수도권의 자투리땅 개발이나 미분양 아파트를 구입해 전세 수요층을 타깃으로한 주택임대사업에 기대를 걸고있다. 특히 불황일수록 부동산 매물은 법원경매를 통해 구입할 경우 시세의 75∼80% 정도로 구입이 가능해 관심을 둘 만하다.
반면 재개발 아파트투자는 용적률 축소 등 정부의 사업허가승인 강화와 건설업체들의 이주비 부담으로 위축돼 투자열기가 급속히 위축되고 있다.
따라서 현명한 부동산 투자자라면 과연 자신이 단기 시세차익을 원하는지 혹은 안정적인 임대소득을 원하는지, 아니면 장기적 안목의 투자인지의 여부에 따라 투자방향을 분명히 설정, 품목별 포트폴리오에 맞춰 투자하는 접근 자세가 필요하다. 특히 고금리의 부담을 안고 있다는 점을 감안, 부채를 줄이고 위험부담을 최소화하는 돌다리 두드리기식 재테크 방식이 필요한 때다.
○역세권 자투리땅 주목
◇토지=내년 중반기에 이르면 기업이나 개인들의 자금난이 심화되면서 평소때 찾아보기 힘들던 보유토지가 쏟아지는 등 매물홍수 시대를 맞을 전망이다. 그러나 성급한 투자는 금물로, 내년 하반기까지는 지켜보는 편이 투자의 효율성을 극대화하는 방법이다. 물건이 아무리 훌륭해도 단기적으로 환금성을 기대하기 어려우므로 자금사정이 허락된다면 장기적인 투자가 유리하다. 특히 수도권을 비롯 개발지역과 지하철 역세권 지역의 자투리땅에 투자하는 것이 바람직하다. 법원경매와 성업공사의 매물추이를 살펴보며 예상 낙찰가가 시세의 60%이하로 떨어질 때까지 인내심을 갖는 자세가 유리하다.
○단기간 폭락 없을듯
◇아파트=일본의 경우처럼 단기간에 값이 폭락하는 사태는 없을 것으로 전망된다. 실업자 증가, 임금정체, 고금리 등의 여파로 전반적인 침체가 내년말까지 이어질 것으로 보인다. 집장만에 대한 과잉욕구로 20%에 가까운 고금리의 부담을 안고 투자한다면 시세차액도 기대하기 어려울 만큼 위험이 높다. 따라서 장기적인 투자안목의 접근 자세가 필요하다. 그러나 부동산중 가장 환금성이 뛰어난 품목이 아파트라는 점을 유의해야한다. 수도권 인기지역의 중대형 시세차액은 기대할 수 있지만 입지여건에 따라 지역별 차이가 많을 전망이다.
따라서 ▲지하철이 개통되는 신역세권 지역 ▲도로확장 등으로 교통여건 개선의 여지가 높은 대단위 아파트 밀집지역 ▲강이나 산 등을 끼고 있는 환경우수지역 등을 노려볼 만하다. 단 법원경매 등을 통해 아파트를 구입할 경우에는 권리문제에 대한 철저한 사전확인이 필수적이다.
○내년부터 냉각 전망
◇오피스텔=1가구2주택에서 제외돼 세제혜택에다가 주거부문이 대폭 강화돼한동안 인기를 끈 오피스텔 시장은 내년부터 냉각기에 들어갈 전망이다. 최근 업체들의 무분별한 건축법 위반사건이 꼬리를 물면서 정부의 사업승인 규제가 강화되고 있다. 1억원대 미만의 소액투자자들이 지금까지 갈 곳 없는 여유자금의 활용처로 이용했지만 자금 확보와 가계의 내핍운영이 불가피해 질 내년에는 환금성이 떨어지는 오피스텔 투자는 줄어들 전망이다. 굳이 오피스텔에 투자하려면 인기 주거지역과 업무용 건물 수요가 공존하는 지역을 선택하는 것이 유리하다. 투자시 ▲예상 임대소득 ▲관리비 ▲전용면적 비율 등 경제성을 사전에 확인하는 것을 명심해야 한다.
○테마상가 비교적 안정
◇상가=지난 2년간 침체기에서 벗어나지 못하고 있는 상가는 대량실업이 예상되는 내년 하반기에 단기적으로 반짝 살아날 기미는 있지만 배후상권을 감안한 신중한 투자가 필수적이라고 전문가들은 지적하고 있다. 경쟁력을 키워 온 테마상가나 대규모 아파트단지내 상가가 투자면에서는 비교적 안정적이다. 아파트단지내 상가는 아파트 주민을 대상으로 상권이 형성돼 불황속에서도 꾸준한 매출을 기대할 수 있다. 테마상가의 경우 대형 유통업체와 경쟁적 관계를 피해 보완적 관계로 상권을 형성하고 있다면 업종에 따라 투자대상으로는 유리하다. 비용에 별무리가 없다면 다소 금액이 비싸더라도 입지여건이 뛰어난 소규모 점포를 노리는 것이 투자가치가 높을 전망이다.<장학만 기자>
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