경기불황이 장기화하면서 법원 및 은행 등 금융기관의 경매 처분 부동산이 크게 늘어나고 있다. 95년 이전까지는 이같은 부동산 경매시장을 경매군들이 봉쇄, 일반인들의 이용이 사실상 불가능했다. 그러나 입찰방법이 바뀌어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있게 됐다. 때문에 사전준비를 잘하면 싼 값에 내집을 마련할 수 있을 뿐 아니라 투자이익도 많이 올릴 수 있다. 경매가 또 다른 재테크 수단으로 떠오르고 있는 것이다.실제로 95년 1월부터 지난 9월말까지 전국 법원에서 경매된 8만9,560건에 달하는 부동산의 평균낙찰률(감정가 대비 낙찰가 비율)은 단독주택 71.1%, 아파트 83.8%, 점포상가 61.3%, 임야 58.2%, 공장 65.0%로 집계됐다. 법원이 시가의 10∼20%가량 낮게 감정가를 매기는 것을 감안하면 1억원짜리 단독주택을 보통 6,400만원에 사는 셈이다. 부동산 경매투자때 알아둬야 할 내용들을 점검해 본다.
○경매참가 목적을 명확히 하라
부동산 경매에 나설 때는 여유자금을 운용하기 위한 것인지 아니면 실제로 부동산을 구입해 사용할 것인지, 그 목적부터 명확히 해야 한다. 순수하게 재테크 수단으로 경매를 생각한다면 현재가치를 가장 먼저 고려해야 하지만 실제로 거주할 주택을 구입하거나 점포로 운영할 상가를 장만할 요량이면 장래의 개발가능성을 우선 순위에 넣어야 한다.
특히 실수요 경매참가인 경우에는 경매가 끝난뒤 필요시기에 인도가 가능한 물건인지를 점검해야 한다.
○경매물건 기초탐색은 2차에 걸쳐 세밀히 하라
경매에 참가하기 위한 정보수집은 입찰매각공고(법원게시판 일간신문) 경매정보지, 법원의 입찰물건 명세서 등을 통해 1차 정보를 수집하는 것으로부터 시작한다. 일단 물건이 탐색되면 다음에는 동사무소나 등기소를 통해 등기부등본 주민등록등본 토지대장 건물대장 지적도 공시지가확인원 등을 확인하는 방법으로 2차 자료를 확보해야 한다.
이때 주의할 것은 경매정보지는 법원 입찰매각공고에서 얻을 수 없는 추가정보를 제공하기는 하지만 결코 맹신해서는 안된다는 점이다.
○현장답사는 성공경매의 필수코스다
부동산 경매로 성공하기 위해서는 2차에 걸쳐 수집된 기초자료를 바탕으로 반드시 현장을 답사, 실제 부동산이 자료와 일치하는지를 확인해야 한다.
현장답사때는 ▲부동산의 입지조건 ▲물건분석(토지의 면적이나 모양, 건물의 노후정도) ▲가격조사(인근 부동산중개소 탐방, 공시지가 확인) ▲세입자 현황 등을 반드시 파악해야 한다. 특히 경우에 따라서는 사후에 전세보증금을 경락가에 추가로 부담해야 하기 때문에 세입자 현황파악 등에 주의를 게을리하면 낭패를 보기 쉽다.
○권리분석은 등기부등본을 이용하라
투자대상 부동산의 윤곽이 잡혔다면 해당 부동산의 등기부등본을 통해 저당권 근저당권 지상권 전세권 가압류 등에 대한 권리분석을 해야 한다.
이중에서 경매참가자는 가등기 가처분 예고등기 등 낙찰후에도 소멸되지 않는 권리 소유자가 있는지를 반드시 점검해야 한다. 그러나 가압류 근저당권과 이미 설정된 전세권은 경락대금 배당후 모두 말소되기 때문에 특별히 신경을 쓰지 않아도 된다.
○낙찰허가를 받은 뒤에는 항고여부를 확인하라
부동산 경매에 참가해 최고가 입찰로 낙찰을 받았더라도 낙찰허가가 나기 전에 경매기록을 다시 한번 열람해야 한다. 만약 경매가 진행되고 있는 동안 또다른 이해관계인이 배당요구신청을 했다면 법원에 낙찰허가불가 신청을 제출해 입찰보증금이 몰수되지 않도록 조치를 취해야 한다.
또 낙찰허가 1주일후에는 반드시 항고여부를 확인해야 한다. 특히 임차인의 경우 보증금을 내지 않아도 항고를 할 수 있는 점을 이용, 시간연장 수단으로 항고를 하는 경우가 대부분이므로 제때에 부동산을 넘겨받기 위해서는 사전에 항고여부를 점검해야 한다.<조철환 기자>
◎제일은 여신관리부 홍동석 과장/입주 늦어질 수 있으므로 경매 참여땐 여유자금 충분해야
『일반인들은 충분한 여유자금을 마련한뒤 부동산 경매에 나서야 합니다』
제일은행 여신관리부 홍동석(02―3702―3669) 과장은 경매물건의 투자가치가 높다고 무리해서 투자하는 것은 바람직하지 않다고 조언했다.
홍과장은 특히 『주택이나 상가를 구입해 실제로 사용하려고 하는 실수요자인 경우 경매대금 납부후에도 입주까지 상당한 시간이 걸릴 수 있으므로 시간여유를 갖고 진행해야 한다』고 강조했다.
특히 주택인 경우 임차인이 법원에 항고할 경우 입주가 6개월이상 늦어질 수 있으므로 주의해야 한다고 지적했다.
홍과장은 그러나 일부 상호신용금고를 이용하면 경락대금을 빌릴 수 있다고 소개했다. 은행의 경우 비교적 위험성이 높아 경매자금 대출을 취급하지 않지만 여신운용의 폭이 큰 신용금고는 경매대상 부동산을 담보로 낙찰가격의 60∼90%를 연 15∼16.5% 가량의 금리로 대출해 준다.
전국상호신용금고연합회에 따르면 9월말현재 경매자금을 대출해 주는 신용금고는 서울의 경우 극동 동방 동아 동양 벽산 사조 삼성 신신 제일 한솔금고 등이며 지방에서는 안양의 부림금고에서 자금을 빌릴 수 있다.
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