◎5년 임대후엔 양도소득세 100% 감면Q: 30년이상 공무원으로 근무하다가 올해 정년퇴직했습니다. 퇴직금으로 주택임대사업을 하려고 합니다. 어떤 절차를 밟아야 하며, 또 세금은 무슨 혜택이 있습니까?
A: 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 되기 위해서는 5채이상의 단독주택이나 5세대이상의 공동주택을 건설 또는 매입한 후 구비서류를 첨부해 관할 시장·군수·구청장에게 등록신청하고, 임대개시 10일전까지 임대기간 보증금 임대료 등이 명시된 임대조건신고서를 제출해야 합니다. 시장·군수·구청장은 인근 주택의 임대료 등을 참고해 임대조건의 조정을 권고할 수 있으며 임대조건 심사후 임대조건 신고필증과 임대사업자 등록증을 교부합니다.
그리고 임대주택 관할세무서에 임대사업 개시일로 부터 20일이내에 사업자등록을 하고 임대개시후 3개월이내에 주택임대신고서를 제출해야 합니다. 임대사업자는 임대의무기간(건설임대주택은 5년, 매입임대주택은 3년)동안은 파산등의 경우가 아니면 임대주택을 매각할 수 없습니다.
부가가치세는 납부의무가 없으며 전세금 보증금에 대해서는 세금을 내지않지만 월세는 소득세를 내야 합니다. 세제상의 혜택으로는 86년 1월1일이후 신축한 주택이나 85년 12월31일이전에 신축한 공동주택으로서 86년 1월1일 현재 입주한 사실이 없는 국민주택을 5년이상 임대한 후 양도하면 양도소득세의 50%, 10년이상 임대하면 100%를 감면합니다. 이러한 임대주택을 95년 1월1일 이후 취득, 임대를 시작해 5년이상 임대한후 양도하면 양도세 100%를 감면합니다. 또 1세대1주택 판정때 임대주택은 제외합니다. 따라서 5채이상의 임대 주택과 기타 일반주택 1채를 가지고 있는 사람이 일반주택을 매각할 경우 3년 이상 보유했다면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택을 팔면서 세금감면 혜택을 받으려면 과세표준 신고기한내에 관할 세무서장에게 세액면제신청서를 제출해야 합니다.<마철현 세무사 (02)449-2986>
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