◎용적률 제한조치로 시장 “꽁꽁”… 급매물 사태까지/결정고시나 시행인가 난 구역쪽에 승부 걸어볼만「하늘이 무너지고 땅이 꺼져도 재개발 투자에는 살아날 곳이 있다?」
최근 주택 재개발시장이 용적률제한 조치로 꽁꽁 얼어붙고 있다.
서울시가 무분별한 도시재개발을 억제키 위해 용적률을 대폭 축소하는 방향으로 재개발 사업심의를 강화함에 따라 무주택 수요자들의 내집마련을 위한 주요 수단인 주택재개발 지분매입이 부동산시장에서 사실상 실종된 상태로 빠져들고 있다.
그러나 이같은 악조건 속에서도 틈새를 노린 재개발 투자전략이 고개를 들고있다. 예를 들어 신규추진지역 투자시 국공유지가 많은 지역이거나 사업결정 고시발표 가능성이 높은 곳을 선별해 투자하는 안전위주의 투자전략이 바로 그것이다.
부동산업계에 따르면 서울시의 재개발 용적률 축소에 이어 건축조례개정 발표가 있기전까지만 해도 구역지정 추진이 활발하게 이뤄졌던 동작구 상도동과 성동구 금호동 재개발지역에서는 매물이 쏟아지고 있으나 원매자의 발길이 끊어진 상태다.
한강변에 위치해 조망권이 장점으로 꼽히는 금호 12구역은 최근 급매물이 급증하고 있지만 용적률 제한 「한파」에 찾는 사람이 거의 없다. 상도 4구역은 건립가구수가 계획보다 1,000가구 줄어드는 것이 불가피해져 44평형대에 입주가능한 지분이 훨씬 확대될 것으로 예상돼 30평형대의 지분을 매각하려는 사람들이 크게 늘고 있다.
올해초까지만 해도 지분가격이 평당 800만원대를 웃돌던 성동구 옥수 10구역과 금호 11·13구역, 양천구 신정 7구역 등에서는 경사도 등을 고려 구역지정이 까다로워진데다 용적률마저 200%이상을 기대하기 어렵게 되자 지분거래가 조기휴장 상태에 빠져들고 있는 실정이다.
그러나 이와는 대조적으로 이주 및 철거가 진행중인 금호 6·8구역, 마포구 도원구역 등 사업승인을 받은 구역들은 지분소유자들이 한 차례 가격오름세가 있을 것으로 예측하고 매물을 묻어드는 상황이 발생하고 있다.
따라서 재개발 투자가들이 명심해야 하는 부분은 우선적으로 이같은 재개발투자시장의 변화된 환경에 적절히 대처할 수 있는 안전위주의 「시테크」 투자전략이다.
사업결정고시가 나고 사업시행인가가 난 구역을 골라야 승산이 있다는 것은 시테크 투자의 기본이다. 이미 시행인가난 지역이나 사업계획이 결정된 지역은 희소성에 따라 가격이 더욱 상승할 수 있으므로 이 지역에 대한 투자모색이 재개발 마케팅의 핵심이다.
그러나 미시행 구역을 매입하려고 할 경우에는 ▲경사도 ▲재개발 사업규모 ▲장기적 발전전망 ▲조합간부의 의지 ▲입주후 예상시세 등을 꼼꼼하게 챙겨야 한다. 특히 추진위에서 계획한 관리규모보다 10∼20% 줄여서 판단하는 것도 기본적인 투자상식이다. 또 구역대상 범위가 줄어들 수 있으므로 구역범위 외곽지역보다는 중심쪽에 인접한 지역에 투자하는 것도 안전성을 고려한 대비책일 수 있다. 개발면적 대비 조합원수가 적은 구역을 골라야 추가부담액이 적어져 사업진척도가 빨라진다는 것도 유의해야한다.<장학만 기자>
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