천고마비의 계절인 가을은 본격적인 이사철이기도 하다. 신혼살림을 차리거나 갑작스런 전근 등으로 집을 구하는 사람이 많은 요즘, 전세와 관련해 알아두면 유익한 법률상식을 사례를 통해 점검한다.○계약 및 잔금 치르기 전에 반드시 등기부등본을 확인한다
회사원 이모(38)씨는 95년 10월1일 수원시 권선동 김모씨의 17평짜리 아파트를 보증금 4,000만원에 전세계약을 체결하기로 했다. 이씨는 부동산 소재지인 수원지방법원 등기소에서 근저당권이나 가압류, 가등기 등이 전혀 없는 것을 확인하고 그날 계약금으로 400만원을 지불하고 10월31일에는 잔금까지 지불했다. 그런데 집주인인 김모씨는 계약금과 잔금지불 사이 기간인 10월15일 아파트를 은행에 저당잡혔다.
결국 김모씨가 은행에 돈을 갚지 못하게 됐고 96년 8월 아파트는 박모씨에게 경락됐다. 이런 경우 임차인인 이씨는 경락인인 박씨가 요구할 경우 집을 비워줘야 하며 법적으로 보호받을 길이 없다. 이씨가 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 때는 11월1일이지만 근저당 설정등기는 그보다 보름이나 빠른 10월15일이기 때문이다.
따라서 등기부등본은 계약을 체결하기 전은 물론 잔금을 치르기 전에 반드시 확인해야만 공백기간의 권리변동에 따른 불이익을 피할 수 있다.
○동사무소에서 확정일자를 받아둔다
주택임대차보호법은 제3조의 2에서 「주택을 임차한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차 계약증서상에 확정일자를 갖추면 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다」고 규정하고 있다.
8월말까지는 등기소나 공증사무실에 가서 확정일자를 받았지만 9월부터는 동사무소에서도 확정일자를 받을 수 있게 됐다. 이는 임대인이 임차인의 동의없이도 간편하게 할 수 있는 것이므로 계약서를 작성하면 즉시 확정일자를 받아둬야 한다. 확정일자는 살고 있는 전세집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 받아내는데 큰 영향을 미치는 요인이다.
○계약한 임대인과 실제 집주인이 다른 경우
전세계약은 집주인과 계약을 맺는 것이 일반적이지만 종종 전세를 빌린 사람이 방 1칸을 따로 세놓는 경우가 발생한다. 이를 전세계약의 전대차계약이라고 하는데 전대차계약을 맺은뒤 분쟁이 발생할 경우에는 본래의 임차인이 집주인의 동의를 받았는지 여부가 중요하다.
대전이 고향인 김모(26)양은 직장때문에 서울 퇴계로에 방 1칸을 얻었다. 직장도 가깝고 집도 깨끗했고 무엇보다 주인인 구모씨가 좋은 사람인 것 같아 1,000만원에 계약을 했다. 물론 전입신고를 한뒤 등기소에 가서 확정일자를 받아 두었다. 그런데 몇달후 명절에 고향에 갔다오니 구씨는 이사를 가고 김모라는 낯선 사람이 나타나 방을 비워달라고 요구했다. 김양과 계약한 구씨가 전세를 살면서 박씨의 동의없이 방 1칸을 전대차한 것이다. 이런 경우 김양은 집주인의 요구대로 방을 비워줘야 한다.
등기부등본을 확인할때 소유자와 임대인이 다를 때는 전대를 하는 것인지의 여부를 반드시 확인해 둬야 한다.<조철환 기자 문의 주택은행 세무상담실 (02)769―8920>
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