아파트 경매 ‘재소득대’ 전략

◎27평이하 경쟁률 3∼4대 1 불과 내집마련·임대업 제격/‘작은 것에서 큰 것 얻는다’「재소득대(작은 것에서 큰 것을 얻는다)」

시세차익이 큰 중대형 아파트 구입에 대한 경매참여 선호도가 최근들어 30∼40대초반의 초중년층을 중심으로 소형 아파트를 타깃으로한 「마이크로화」투자전이현상이 경매계에 일고있다.

소형아파트 경매는 전세금에 약간의 자금만 보태면 구입이 가능하다는 장점이 있고 방 2개의 소형 구조라도 임차관계가 덜 복잡해 권리분석이 용이하기 때문이다. 또한 중대형은 입찰 참여자가 다른 종목에 비해 많아 경쟁률이 높고 낙찰 받은후에도 임대나 매매가 어려운 반면 수요가 풍부한 소형의 경우 투자자금에서 비교적 부담이 적은 젊은층의 경매 초보자들에게 인기를 끌고 있다. 경매관련 컨설팅업계에 따르면 최근 27평이하 소형아파트는 입찰 경쟁률이 평균 3, 4:1에 그치고 있다. 30평형이상의 아파트가 보통 7, 8:1인 것에 비하면 소형아파트에 대한 낙찰 가능성은 소 시민들에게는 내집마련 방법으로는 안성맞춤. 따라서 자녀들이 커가면서 집을 넓혀가려는 40대 중간이상의 중년층이 중대형 아파트 경매에 몰려있어 틈새시장인 소형아파트 경매에 관심을 가져본다면 임대 주택사업을 생각하는 일반인들에게도 짭잘한 재테크 찬스.

특히 소형아파트를 고를때는 1,000세대 이상의 규모가 큰 단지를 선택하는 것이 매매시 시세차익에서 큰 효과가 있는 점을 유의해야 한다. 또 역세권이나 단지정비가 잘돼있는 아파트와 대중교통이 편리한 곳도 임대매매가 용이하다.

▷사례 1◁

지난해 가을 서울 옥수동에 사는 전업주부 박모(34)씨는 공무원인 남편의 빠듯한 월급으로 자녀를 공부시키며 집을 장만 하기가 어렵다는 생각에 법원의 부동산경매에 뛰어들 심정을 굳혔다. 박씨는 최근 부동산 경기가 곤두박질 치는 상황에서 신문지상의 부동산 재테크면을 볼때면 경매와 재개발 아파트 투자는 시세보다도 저렴하게 내집을 마련하기위한 수단으로 「단연 수위」에 꼽힌다는 사실을 잘 알고 있기 때문이다.

박씨는 남편과 상의해 현재 살고 있는 아파트의 전세금을 빼내 결혼 8년간 알뜰히 모아온 저축과 부모님께 빌린 돈을 합해 1억4,000여만원의 자금을 마련해 부동산컨설팅회사를 찾았다. 적당한 매물을 물색하던 박씨는 서울 양천구 목동 8단지 27평형 아파트가 경매에 나온 것을 발견하고 「바로 이것」이라는 느낌이 들었다. 박씨는 운이 좋은 탓에 입찰경쟁이 그다지 치열하지 않은 상황에서 감정가 1억4,500만원의 아파트를 1억3,500만원에 낙찰받았다. 일반적으로 대형아파트의 경우 평균 최소 3,000만∼4,000만원의 시세차익이 있는 반면 박씨는 1,000만원의 시세차익을 얻었지만 금명간 지하철 개통 등 목동아파트가 앞으로 가격상승요인이 많다는 기대감을 갖고 이에 만족할 수 있었다. 현재 목동의 27평형 아파트시세는 1억8,500만원으로 지난 10개여월동안 5,000만원의 시세차익을 본셈이다.

▷사례 2◁

최근 정부의 주택 임대법에 대한 제한 확대조치 실시에 따른 세제혜택이 늘어나 주택 임대업에 대한 관심이 고조되고 있다. 김모(57)씨는 퇴직후 안정된 수입을 올릴 수 있는 부동산 임대업을 하기로 마음먹고 법원경매에 참여, 소형아파트를 찾아 보기로 했다. 김씨는 미분양아파트를 구입해 볼 것도 생각해봤으나 되팔때를 고려하니 5년후 얼마나 시세차익을 볼 수 있을 지 우려감에 재테크 방법을 경매로 선택했다. 김씨는 지난 4월 서울 북부지원에서 상계동 주공아파트 21평형 2채와 17평형을 낙찰 받는데 각각 6,500만원, 6,700만원, 5,600만원에 총 2억여원을 투자했다. 김씨는 이 아파트들을 모두 전세를 주어 전세금 1억5,200만원을 회수했다. 회수한 전세금에 부인의 저축금 2,000만원을 더해 김씨는 다시 같은지역의 상계 주공 17평형 2채를 제세금 포함해 1억3,000만원에 구매했고 또다시 이를 5,000만원씩에 전세를 줘 1억원을 회수했다.

김씨의 초기 총투자금은 2억2,000만원에서 회수한 전세금을 제하면 7,900만원을 투자한 셈이다.

김씨의 수익율을 계산해보면 ▲경매로 구입한 3채의 아파트를 통해 얻은 수익은 21평형 2채의 시세가 8,000만원내외이므로 각각 1,500만원, 1,300만원 ▲17평형아파트의 시세차익 900만원 ▲지난 4월에 구입한 17평형 2채의 시세상승분 500만원씩을 합한 1,000만원으로 제세금을 제외하고 4,000만원이상의 수익을 올린 것이다. 이는 김씨가 지금까지의 투자금액 2억2,000만원을 은행에 넣어두었다고 가정해 연이율을 12%로 계산할 경우 이자수입 2,600만원 보다 무려 1.5배나 높은 수익을 올린 것이다.<장학만 기자>

◎이것은 알아두세요/경매 낙찰 부동산 매각땐 보유기간따라 양도세 부담 큰 차

(문) 시가 9억여원으로 예상되는 상가건물을 경매를 통해 4월에 5억1,000만원에 낙찰 받았다. 당시 취득세 등록세 등기비용 등으로 3,000만원정도가 발생했다. 경락당시 은행에서 많은 대출을 받아 경락대금을 납부했으나 최근 경기침체로 상가 임대도 제대로 되지 않고 월세도 몇달씩 밀려 자금압박을 받고 있다. 주위에서는 8억원에라도 처분하는 것이 장기적으로 유리하다는 권유가 있으나 양도소득세 때문에 이를 망설이고 있다. 절세의 방법은.

(답) 3년이상 보유 주택이나 8년이상 가경 농지를 처분한 경우거나 감면을 받는 경우가 아니라면 부동산 처분시 양도차익이 있다면 양도소득세를 피할 수 없다. 부동산을 처분할 경우 양도시점을 언제로 하느냐가 가장 중요하다. 그 시점에 따라 양도소득세의 부담에 큰 차이가 있기 때문이다.

부동산의 양도시점을 기준으로 부동산의 보유기준이 1, 2, 3, 5, 10년일 경우 양도소득세 부담이 틀려지게 된다. 그 중에서도 취득시점부터 양도시점까지의 보유기간이 1년을 넘었는지 혹은 2년이 됐는지에 따라 양도소득세 부담에 가장 큰 영향을 미치게 된다. 취득시점부터 양도시점까지의 기간이 1년을 넘지 않은 경우에는 실제로 발생한 양도차익에 따라 50%의 세율을 적용받아 양도소득세를 물어야 한다. 이같은 경우 만약 당해 부동산을 8억원에 처분한다면 취득비용이 5억4,000만원 발생해 2억6,000만원의 양도차익이 발생하게 된다. 여기에 55%의 양도소득세와 주민세(잔금일로 부터 2개월내 납부하면 이 금액의 15%가 공제된다)를 납부해야 한다. 그러나 내년 4월이후 보유기간을 1년을 넘겨 양도하게 되면 양도차익의 계산을 실제로 발생한 양도차익으로 하지 않고 기준시가(토지는 공시지가)로 계산해 실제로 발생한 양도차익보다 훨씬 적은 양도차익이 발생하게 된다. 비록 똑같은 50%의 세율을 적용받더라도 1년이내에 양도한 경우에 비해 훨씬 적은 세금을 부담하게돼 경제적으로 보다 많은 혜택을 볼 수 있게 된다. 따라서 이같은 경우엔 금융기관의 대출금에 대한 이자부담이 따르더라도 1년을 넘겨 처분하는 것이 훨씬 유리하다고 판단된다. 문의 (02)449―2986<마철현 세무사>