◎유찰 잦아 시세 60%선 매입 가능/입찰전 현장답사 조건 등 살펴야서울 서초구 서초동에 살며 대기업에서 30여년간을 근무해온 김모(55)씨는 지난 봄 경매를 통해 경기 남양주시 진건면 양지리 삭다래마을 농가주택(대지 101평, 텃밭 100평, 건평 30평)을 1억3,215만원에 낙찰받았다.
3차례 유찰끝에 시세(2억2,000만원선)의 60% 정도에 구입했다. 동쪽으로 폭 4m도로에 접해있는 농가주택은 퇴계원 47번 국도에서 20분정도 떨어져 있어 도로사정은 좋은 편이며 야산으로 둘러싸인 오남저수지와 근접해 전원주택으론 안성맞춤이다. 세입자도 없는 상태여서 약간의 수리만을 거치면 지낼만한 여건이었다.
김씨는 그나마 운이 좋은 편이다. 최근 수도권 지역에서 전원주택을 짓고 싶어도 땅값이 평당 100만원을 넘고 있어 전원주택은 멀기만 하다. 그래서 법원경매를 노려볼만 하다. 법원경매는 농지 임야 농가주택 등 물량이 풍부할 뿐 아니라 보통 3∼4차례 유찰되기 때문에 시세의 60%선에 매입이 가능하다. 다만 가격이 싸다고 무조건 달려들 것은 아니다. 법률상 여러가지를 따져봐야 할 것이 많다. 그래야 손해을 보지 않는다.
▷농지 구입시 주의점◁
준농림지라 해도 폭 4m이상의 도로에 접해있지 않은 땅은 집을 건축할 수 없어 도로를 새로 개설해야만 건축허가를 받을 수 있다. 법상 보존녹지지역, 그린벨트, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등 보존목적의 도시계획이 잡혀있는 땅은 건축이 어렵다. 인근마을에서 멀리 떨어져 있거나 농림지에 둘러싸인 토지도 건축허가가 나지 않아 여러차례 현장답사를 통한 사전점검이 필요하다. 특히 농지의 대지전용 허가면적은 지역에 따라 다르기 때문에 현장답사 과정에서 관할 시·군·면 건축과에 문의해 허가여부를 확인해야 한다.
또 땅 소유자와 건물소유자가 다를 경우 대지로 형질변경하는데 어려움이 많다. 따라서 등기부등본 토지대장 건축물관리대장 지적도 임야도 등을 열람해 공부상의 지목과 현재 이용상황이 일치하는지, 또 말소되지 않은 지상권 등이 있는지 여부를 면밀히 따져봐야 한다.
▷경매참여시 챙겨야할 사항◁
농지는 비농민인 경우 303평이상을 구입해야만 농지취득자격증명서가 발급되기 때문에 303평이하의 농지는 입찰할 수 없다는 점을 알아야 한다.
농지구입을 위한 경매에 참여해 낙찰후 7일이내에 농지취득자격증명을 해당경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있으므로 입찰전에 마을이장이나 농지관리위원을 만나 발급가능성 여부를 확인해야 한다.
농지취득자격증명을 7일이내에 제출하지 못하면 낙찰이 불허되고 입찰보증금을 법원에 몰수당할 우려가 있으므로 주의해야 한다.
모든 경매매물은 정확한 시세파악이 중요하지만 특히 농지나 임야는 매매가 자주있지 않아 시세파악에 어려움이 많다. 법원의 감정가 보다는 현지 중개업소를 통해 시세파악을 하는 것이 더 필요하다. 입찰가액을 정할때 농지나 임야의 경우 전용허가 비용을 포함해 인근 대지보다 30%이상 싼 선에서 결정해야 개발이익이 생길 수 있다는 점을 유의해야 한다.
◎임야·준농림지 어느 곳을 택할까/임야개발부담금 50% 감면 장점/준농림지가격거품 걷혀 구입 쉬워져
정부는 올들어 농지를 보전할 목적으로 농지전용 요건을 강화하면서 준농림지 임야를 새로운 개발대상으로 풀어놨다. 개발면적 70%이상이 임야일 경우에는 개발부담금도 50%를 감면해 준다. 또 개인아닌 법인이 한 사람 명의로 여러 가구의 전원주택을 건립해 단지를 조성할 수 있다. 그러나 준농림지에서는 개인명의로 약 150여평 규모의 주택만을 건축할 수 있도록 제한해 최근 우후죽순격으로 늘어나고 있는 농지에서의 러브호텔과 대형음식점 등의 건축을 원천봉쇄 조치했다. 따라서 점차 준농림 농지의 가격거품은 걷혀가고 있으나 임야의 가격은 보합세를 유지하고 있다.
단지형 전원주택을 분양받을 것이 아니라면 친구 몇명이 준농림지 밭을 공동 구입해 전용허가를 받아 전원주택을 건축하는 것도 한 방법이다. 150평 범위내에서 각자의 명의로 전용허가를 받아 개발하는 것은 재산권 보호차원에서도 유리하다.<장학만 기자>
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