◎강남사무실 보조기능,임대수익 낮아/신도시아파트 대체… ‘싼게 비지떡’ 조심/대학가소형에 가격 싸고 임대수요도 많아「오피스텔 투자, 과연 수익성이 있는가」
최근 경기 분당 일산 등 신도시와 서울 강남지역을 중심으로 중대형 오피스텔의 공급이 크게 늘고 있고, 서울 강북지역에서도 신촌 등 대학가 주변의 원룸식 소형 임대 오피스텔이 꾸준히 인기를 끌고 있다. 부동산경기 부진속에서 오피스텔만이 전성시대를 누리고 있는 듯 하다.
그러나 부동산업계는 이같은 오피스텔 붐이 결국 공급과잉으로 흘러 앞으로 오피스텔에 대한 투자가치를 떨어뜨릴 것이 아니냐는 우려를 하고 있다. 재테크면에서 오피스텔 투자에 가장 우선되는 것은 임대수익 확보지만, 최근 오피스텔의 과잉공급으로 조만간 「분양가 50%이상의 임대료=성공적인 투자」라는 등식을 만족시키기가 어려워질 것이라는 전망도 나오고 있다. 따라서 투자가들은 현재 공급되고 있는 오피스텔의 지역적 특성 등을 잘 살펴 투자의 장단점을 분석할 필요가 있다는 지적이 많다.
▷강남지역◁
강남지역의 오피스텔은 주거기능보다는 대형사무실의 보조역할이 특징이다. 테헤란로의 대형업무용 빌딩은 평당 전세가가 평균 400만∼450만원선에 이르고 있고 소형은 250만∼300만원정도다. 평균임대가 변동률을 보면 매년 3%정도의 인상률을 기록하고 있다. 강남에 공급중인 오피스텔은 평당 분양가가 대부분 600만∼700만원으로, 위치에 따라 조금씩 차이는 있지만 수익성을 기대하기는 어려운 상황이다. 따라서 강남지역에서 임대를 위해 오피스텔 투자를 한다면 매우 신중해야 한다.
▷신도시◁
일산지역은 주로 정발산역을 중심으로 호수공원 근처에 집중적으로 공급되고 있다. 분당지역은 서현역과 초림역, 오리역 주변에 대형 평수가 많다. 신도시의 오피스텔은 아파트 대체 수요로서의 역할도 하고 있어 수요자들에게 인기를 끌고있다. 하지만 꼭 짚고 넘어가야 할 부분은 아파트와 오피스텔을 단순 비교해서는 안된다는 점이다.
우선 전용면적에서 큰 차이가 난다. 아파트는 30평형을 분양받으면 약 25평 내외의 실제면적을 사용할 수 있지만 오피스텔은 15평내외의 면적밖에 이용할 수 없다. 또 다른 유의사항은 관리비의 차이다. 아파트는 일반적으로 30평형에 월 17만원 안팎의 관리비를 부담해야하지만 오피스텔은 아파트 관리비의 2.5배 수준인 40만원이상을 내야 한다. 따라서 신도시에 공급되는 오피스텔을 구입할때 단순히 아파트와 비교, 첫 관리비 납부통지를 받은후 놀라는 경우가 없도록 철저한 사전계산이 필요하다.
서울에 비해 분양가가 싸다는 점에 너무 끌려서도 곤란하다. 분양가는 크게 토지비 공사비 재세공과금 이윤 등으로 구성되지만 오피스텔 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 공사비와 이윤율이다. 시설의 대부분을 옵션으로 정해 자재의 질을 낮춰 얼마든지 분양가를 싸게 할 수 있기 때문이다. 따라서 소비자는 저렴한 분양가만을 찾는 것보다 시설 및 자재의 질을 비교하는 등 품질을 살펴보아야 한다. 또 대부분의 시행사는 단순히 시공만을 담당하는 경우가 많지만 시행사의 부도는 사업자체를 어렵게 할 가능성이 커 시행사가 어디인지도 점검해야할 사항이다.
▷대학가 주변◁
신촌과 대학로 주변은 임대수요가 많기 때문에 투자가들에게 인기가 높다.
실제로 대학가 주변의 원룸은 입주희망자가 넘쳐 임대가격도 평당 450만원 내외에서 형성되고 있다. 이 지역의 오피스텔은 강남지역과 비교해 대부분 소형평형이고 가격도 싼 편이다. 따라서 소액 투자가들은 무리하게 고가의 오피스텔을 구입하기 보다 임대수요가 충분한 대학가 근처의 소형 오피스텔에 투자하는 것이 유리하다.<장학만 기자>
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