재개발 투자 서울을 노려라

◎사업시행 인가 없어도 구역지정 상태서 조합 설립/관련절차 간소화 따라 벌써부터 시세 ‘들먹’『투자환경이 바뀌면 기존의 투자상식을 파괴하라』

서울시가 올들어 개정한 「재개발 조례」 시행규칙에 따라 재개발 지역에 대한 투자환경이 크게 바뀌면서 재개발 구역지정을 추진하는 서울 대부분의 재개발 구역시세가 상승할 조짐을 보이고 있다. 올해 1월15일 개정된 재개발 조례에는 기존의 「사업계획 결정고시」를 폐지함으로써 재개발 사업시행인가후 조합설립인가를 얻어 이주비를 지급해온 기존의 사업절차가 대폭 축소됐다.

특히 올해부터는 재개발 구역지정 상태에서 조합설립인가를 받고 동시에 이주비를 지급받을 수 있어 개정조례가 적용되는 서울시내 재개발 구역지정 또는 구역지정 추진상태 지역들에 수요자들이 발빠르게 몰려들고 있다. 부동산 업계에 따르면 현재 재개발 구역지정 상태인 서울 관악구 신림1구역의 경우 지난해 시유지 8평이 4,500만원에 거래됐으나 5월말 현재 6,000만원선으로 급상승했다. 또 구역지정 신청을 추진중인 성동구 금호 11지역도 사유지 20평의 경우 지난해말 1억원이었으나 5월말 현재 1억6,000만원을 웃도는 이상현상을 보이고 있다.

재개발아파트 전문 컨설팅업체인 거성부동산정보의 백준 차장은 『개정조례의 구역지정고시가 개정조례 이전의 사업시행인가고시와 비슷한 효과가 있어 최근 재개발 구역지정 전후 또는 구역지정을 추진하는 지역들에 수요자들이 몰리면서 시세상승 조짐을 보이고 있다』며 『이것은 기존의 재개발사업절차 축소로 선행 투자심리가 강하게 일고있기 때문』이라고 지적했다.

◆관악구 신림1구역

관악산 자락에 위치한 이 지역은 5만2,000여평 규모로 국내 재개발 사상 최대규모인 4,980가구가 건립될 예정이다. 시행면적중 대부분이 시유지로 동아건설과 대우건설이 시공을 맡고 있다.

시세(5월말 현재)는 8평 시유지가 6,000만원이하, 16평 시유지가 1억원이하에 거래되고 있다. 올해중 이주비 5,000여만원이 지급될 예정이어서 부동산 업계는 시세가 더 상승할 것으로 보고있다.

◆동작구 상도동 일대

▲지하철 7호선 신대방 3거리역이 단지 입구에 위치한 상도 3구역은 총 578세대가 건립될 예정이며 쌍용건설이 시공을 맡고 있다. 보라매 공원과 재래시장인 성대시장 등이 인접해 주거조건이 뛰어난게 특징이다.

이지역은 특히 인근의 상도 2·4구역보다 시세가 평당 100만∼200만원이상 저렴해 시세차익을 목적으로 한 투자가들이 몰리고 있다.

▲중앙대와 숭실대 뒷산에 위치한 상도 4구역은 3,200여세대가 입주할 대단지로 3∼4년전부터 인기몰이 지역으로 꼽힌다. 시세가 타 지역보다 다소 비싼 편으로 삼성물산이 시공을 맡고 있다. 한강이 내려다 보이고 주변에 달마산 공원이 있어 주거환경이 뛰어나다. 이지역은 특히 이주비가 지급될 때면 가격이 더욱 상승할 가능성이 높은 곳.

▲상도 4구역의 위세에 눌려 상대적으로 시세가 저렴한 상도 6구역은 549세대가 들어설 계획으로 삼호건설이 시공사다. 조합원수가 적은편이어서 조합원중 과반수 이상이 43평형을 배정받을 것으로 보이며 사업추진 속도도 상도 4구역보다 휠씬 빠를 것으로 예상된다.

◆서대문구 연희A구역

이 지역은 재개발 건축중 유일하게 시민아파트 주민들로만 이뤄진 곳이다. 11평형 크기의 연희시민아파트 500여가구를 조합원으로 시세는 6,000만원 이하나 전세가 2,000여만원씩으로 4,000만원만 투자하면 지분을 얻을 수 있다.

부동산 업계는 재개발 지역의 건물평가액이 일반적으로 60만∼80만원인데 비해 이 지역 아파트건물은 평당 300만원이상으로 평가받고있어 실속있는 투자지역으로 꼽힌다.

◆성동구 금호 11·13구역

한강변에 접해 있는 이들 지역은 「재개발 투자의 백미」라고 꼽힐 만큼 서울에 남아있는 재개발 지역중 최고의 주거환경을 갖춘 투자지역으로 꼽힌다. 지난해 수요자가 가장 많이 몰렸던 금호 8구역단지 앞쪽에 위치해 있다.

올해초 구역지정 신청을 한 금호 11구역은 이미 금호 8구역 시세에 육박하고 있다. 금호 13지역은 3월부터 조합원 동의를 받고 있고 금호 8·11구역보다 평당 100만∼300만원 저렴한 편이어서 투자금액을 줄일 수 있다.

◆성북구 길음, 월곡 3구역

성북구 길음 1, 2, 4, 5, 6구역은 철거가 한창인 길음 3구역과 합쳐 1만1,000여세대의 초대형 단지. 지하철 4호선 길음역이 단지입구에 있는 이 구역은 북한산 국립공원이 인접해 있다. 초·중·고등학교 등 1학군 학교들이 단지를 에워싸고 있어 시세가 꾸준히 상승하고 있다.

한편 중대형 단지로 꼽히는 월곡 3구역은 2,142세대의 건립을 추진중이다. 인근 월곡 4구역과 상월곡 구역에 비해 시세가 저렴한 편이어서 재테크를 목적으로 한 문의가 늘고 있다. 지하철 7호선 월곡역과 도시고속화도로와 근접해 있고 개운사와 성북 제2근린공원이 인근에 있다.

◎재개발구역 투자상식/이주비 지급 앞둔 곳 투자해야 실패없다

재개발지분은 사업시행인가 초기지역, 즉 이주비 지급을 앞둔 지역에 투자해야 성공한다는 것이 일반적으로 알려진 투자상식이다.

그 이유로는 우선 사업이 장기화될 수 있는 위험부담을 줄일 수 있기 때문이다. 「구역지정고시→사업계획결정고시→사업시행인가 고시」로 이어지는 재개발사업 절차는 보통 5∼10년이상의 기간이 소요된다. 따라서 주민의 동의속에 이주가 본격적으로 추진되는 시행인가 초기에 투자한다면 사업이 장기화될 수 있는 위험부담을 줄일 수 있다.

재개발 사업시행 초기에 투자해야 하는 또 다른 이유로는 투자금액을 최소화할 수 있기 때문이다. 시공사에서 조합원에게 지급되는 5,000만∼1억원정도의 이주비는 시행인가 고시후 조합이 설립되면서 지급된다. 따라서 이주비를 타서 잔금으로 치르면 투자금액이 종전에 비해 절반 가까이 줄어드는 혜택을 누릴 수 있다.

특히 시세가 상승하기 직전이기 때문에 시행인가 초기의 투자는 더욱 짭짤한 시세차익의 매력을 느끼게 한다. 이주가 본격화되면 아파트사업은 보다 구체화되기 때문에 조합원지분(토지 또는 건물)의 시세는 상승세를 타기 시작한다. 따라서 저렴하게 구입해 입주하려는 실속파는 물론이고 시세차액을 노리는 재테크 희망자들까지 시행인가를 전후한 시기에 대거 몰려 드는 것이 일반적이다. 그 대표적인 사례로는 94년 10월 시행인가 고시된 서울 종로구 무악구역. 당시 이지역 20평지분은 9,000만원이었으나 이주가 80% 진행된 95년 10월께에는 1억8,000여만원까지 2배로 훌쩍 뛰었다. 또 지난해 1월 시행인가 고시된 성동구 행당 1구역도 30평지분이 1억2,000만원이었으나 1년만에 2억원으로 크게 올라 「황금알을 낳는 재개발 투자」의 대표적인 사례로 꼽힌다.

◎재개발 투자 주의할 점

▲구역지정고시가 발표되기 전에는 어느 지역이라도 재개발이 100% 진행된다고 장담할 수는 없다. 또 재개발 지역 인근에 위치하더라도 구역지정 고시에서 제외될 수 있다. 따라서 지역을 선정할 때는 재개발 구역지정 추진위가 난립한 지역보다는 단일 추진위가 있는 곳이 유리하다. 또 시공사가 결정돼 있는 곳이거나 사업내역이 구체적으로 발표된 곳이 보다 확실하다.

이외에 지분(토지 또는 건물)을 선택할 때는 추진위에서 상정한 재개발 범위에 있는 곳인지 재개발 사업에 동의한 지분인지 여부를 확인하는 것도 절대적으로 필요하다.

▲구역지정고시가 된 지역에서 지분을 구입할때는 그 지분이 도시계획 확인원에 「재개발」이라고 명시돼 있는지 여부를 확인해야 한다.

▲구역지정 초기지역은 사업이 장기화 될 수 있으므로 몇년후에 과연 입주할 수 있는 지를 잘 따져 본후 구입해야 된다. 따라서 사업단계의 진척정도에 따라 투자방향을 모색해야 한다. 즉시 매각해 단기 시세차익을 노릴수도 있지만 장기 투자효과를 내다보고 기다리는 인내심도 필요하다.<장학만 기자>