◎당신이 만약퇴직이 가까워오고 생활대책 찾는다면/재테크 요령공동명의 법인 설립 융자금 등 혜택 받고/투자 테크닉역세권·공단부근 등 임대료 비싼 곳 유리▷당신이 만약◁
서울 모고교에서 교사생활을 하고 있는 양모씨(58). 30여년간 교사생활도 한 순간, 퇴직일까지 앞으로 7년정도밖에 남지 않았다는 생각이 들때면 앞으로 노후생활 보장책 마련이 근심스럽기만하다. 퇴직후 시골에 내려가 조그만 농장을 운영하며 여생을 보내는 것이 꿈이어서 준비단계로 자금확보를 위해 주택임대사업에 관심을 갖게 됐다.
최근 전반적으로 부동산 경기가 위축을 보이고 있지만 주택임대사업은 세제지원이 확대되고 있고 미분양아파트를 이용할 경우 융자혜택도 받을 수 있는데다 부동산 가격상승에 따른 시세차익까지 얻을 수 있다는 점이 마음을 사로잡았다.
임대주택사업은 특히 급전이 필요할때 상가나 업무용 임대건물보다 현금화 시킬 수 있는 환금성이 높아 퇴직후 생활보장을 위한 재테크로는 안성맞춤이라고 생각했다.
▷재테크 요령◁
주택임대사업을 하기위해서는 우선 공동명의로 법인을 설립하는 것이 좋다.
법인을 설립할 경우 재산권에 대한 분쟁의 소지를 줄일 수 있을 뿐아니라 매각할때 개인사업보다 양도소득세를 줄일 수 있기 때문이다.
법인임대사업을 하려면 출자금 비율대로 주식을 배분, 주주명부에 기재하고 그 주식불입금을 갖고 법인명의로 공통주택을 25.7평형이하 5가구이상을 매입할 수 있다. 예를 들어 양씨가 경기 의정부시 장암지구에 있는 24평형 아파트를 분양받아 주택임대사업을 시작할 경우 가구당 분양가는 7,440만원이지만 융자금이 1,200만원이어서 실입주금은 6,240만원이다. 현재 주변 24평형 아파트 임대가가 4,500만원대인 점을 감안하면 당장 월세를 받을 필요가 없는 양씨는 임대료를 전부 임대보증금으로 받을 수 있다.
따라서 양씨의 실제 투자금액은 가구당 융자금을 포함해 2,940만원. 여기에 아파트가격이 연평균 5%씩 상승한다고 가정할때 양씨는 5년후 가구당 2,060만원의 수익을 올릴 수 있어 금융권에 투자하는 것보다 높은 수익을 올릴 수 있다.
▷투자 테크닉◁
주택임대사업에 적합한 투자대상지로는 우선 임대수요가 많은 수도권 지역의 대학교, 서울과 대도시권으로의 출퇴근이 용이한 역세권, 새로 부상하는 주거지역, 공단부근 등을 선택하는 것이 유리하다. 자금을 투자즉시 상당부분 회수하기 위해서는 임대가가 분양가의 60%이상되는 지역을 선택하는 것도 투자의 테크닉이다.
자금여유가 있을 경우 평당 임대가격이 비교적 높은 소형평수보다는 평당매매가격이 높고 매매도 수월한 중형평수를 골라 장기투자하는 편이 유리하다.
임대사업을 하려면 먼저 해당 관청을 방문, 취득세나 등록세를 면제받을 수 있는 임대주택인가를 확인해야 좋다. 임대주택법 시행령 6조에 포함돼 있지 않지만 「같은 필지·단지내에 있는 5가구의 주택이 아니면 세제혜택을 받을 수 없다」는 일선 행정관서의 유권해석이 투자의 걸림돌로 작용할 수 있기 때문이다.
임대사업기간의 산정도 주의해야 한다. 양도세 감면혜택을 받으려면 임대기간이 5년이상이어야 하지만 현재 세법상 전 임차인이 나가고 새로운 세입자가 입주하기까지 3개월이상 걸리면 임대기간에 포함되지 않는다.<장학만 기자>
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