상가투자,목만 좋다면 불경기 ‘거뜬’

◎당신이 만약­조그만 스넥코너라도 운영하고 싶다면…/투자 포인트­직접 현장답사 ‘필수’·임대료,분양가 50% 무난/재테크 요령­운영수익 또는 시세차익 선택기준 확실히 해야▷당신이 만약…◁

샐러리맨 남편과 결혼생활 7년째를 맞는 주부 박모(32)씨는 최근 여고 동창 모임에 나갔다가 깊은 시름에 빠졌다. 친구들은 남편과 함께 맞벌이를 하거나 사회생활을 하고 있는 반면 자신은 아이들 뒷치닥거리로 소일하고 있다는 상대적 허탈감에 한 숨만이 나왔다. 특히 최근 각 기업들에 몰아닥친 명예퇴직과 감원 열풍속에 남편만을 바라보며 생활하다 「만약 남편이 실직될 경우 과연 대비책은 있느냐」는 친구의 말이 박씨의 머리에서 떠나지를 않았다. 당장에 무엇이라도 하고 싶지만 특별한 기술이나 자격증도 없는 박씨의 입장에선「먹는 장사가 최고」라는 주변의 조언에 조그마한 스넥코너라도 운영해야 겠다는 결심을 굳혔다.

그러나 최근 부동산 경기가 침체의 늪에 빠져 상가분양이 큰 어려움을 겪고 있다며 「상가투자는 말도 안된다」는 남편의 만류에도 우선 사업 컨설팅업체를 찾아보기로 했다. 요즘같은 불경기에 상가투자는 위험성이 높지만 목만 좋다면 영업수익은 물론 직접 운영을 못할 경우 임대해 매달 일정부분의 분양금을 회수하고 또 고정수익을 올릴 수 있다는 주위의 조언에 용기를 얻었다.

▷투자 포인트◁

상가투자는 투자수익과 운영수익까지 함께 얻을 수 있는 매력있는 분야다. 거래에 관한 규제도 다른 부동산들에 비해 상대적으로 적은 편이다. 그러나 상가는 같은 상권뿐아니라 같은 건물내에서도 과연 위치가 어디냐에 따라 수익성이 천차만별이다. 따라서 상가는 입지요건이 영업성과 상가 가격에 절대적인 영향을 준다. 상가를 구입하기 위해선 우선 지역을 선택한후 상가의 개별적 환경요인들을 철저히 검토해야 한다. 특히 상가를 고를때는 자신이 직접 현장을 답사, 상가의 정확한 위치와 시설 등을 확인하고 주변상가의 시세와 임대가, 영업현황 등을 파악하는 것이 중요하다. 우선 지하철역이 가까운 역세권 지역이 유리하다. 그러나 모든 역세권이 장사가 잘되는 것은 아니기 때문에 역세권의 상가를 구입키 위해선 해당 지역의 임대가 시세 및 상권특성과 입지조건 등을 따져봐야 한다. 같은 상권이라도 상가의 주변여건, 건물의 규모와 유형, 주고객이 될 지역주민들의 생활수준 등을 파악해야한다. 가격은 주변 임대료를 전세가로 환산해 임대료가 분양가의 60%선 이상이면 매우 양호하며 물가상승율을 고려해 임대료가 분양가의 50%선이면 무난하다. 예를 들면 1억3,000만원을 주고 신촌 사거리 주변의 상가를 분양받을 경우 보증금 3,000만원에 월 80만원의 임대료가 나오면 결국 1억원을 투자, 월 80만원의 수입을 갖게 되는 셈이다. 은행이자와 비슷하지만 가격상승을 고려할때 은행보다 높은 수익을 얻을 수 있다.

▷재테크 요령◁

박씨가 투자할 스넥코너가 단독점포일 경우 10∼20평 규모가 필요하나 스넥코너가 밀집된 전문점포를 얻으면 5평형으로도 가능하다. 스넥코너는 대부분 소형규모로 단독점포보다는 여러상가가 밀집돼 있는 곳이 집객력이 뛰어나다.

우선 명심해야 할 점은 점포를 구입한 후 어떤 방법으로 언제까지 투자액을 회수하고자 하는 지에 대한 확실한 마스터 플랜을 세워야 한다. 상가는 운영에 따른 사업의 성패가 미래를 보장하지만 부동산 자체로 투자수익이 보장될 수 있는지도 중요한 고려대상이 된다. 따라서 점포 구입시 운영수익이 보장되는 수익형 상가를 선택할지, 상권이 형성된후 시세차익을 얻을 수 있는 차익형 상가를 선택할 지에 대한 투자기준을 세워 이에 적합한 상가를 구입해야 한다.

◎상가 구입시 7가지 체크포인트

1.유동인구가 하루 5,000명이상이거나 보행자 통행량과 자동차 인구가 총 1만명이상인 도로에 위치한 상가를 우선 골라라.

2.지하철 역에서 30∼70m이내에 위치한 상가를 잡아라.

3.백화점 영화관 대학 스포츠시설 등 유동인구가 많은 시설로 통하는 도로지역의 상가를 주목하라.

4.도로와 접한 면적이 넓은 곳이 유리하며 도로 모퉁이 지역의 상가가 좋다. 그러나 상가가 가로보다 높은 지역은 피해라.

5.분양면적 5∼15평 규모로 금액은 5,000만∼1억5,000만원 정도의 상가는매매, 임대 등의 환금성이 뛰어나다.

6.상권이 이미 형성된 상가의 경우 임대상인들로 부터 상가 현황을 충분히 파악한후 위치와 업종을 선택하라.

7.인기있는 상가는 시공중 이미 분양이 끝난다. 건물이 완공된 상가는 피하는 것이 좋다.<장학만 기자>