Q: 9년전에 취득한 단독주택에 살고 있는데, 재건축시 큰 평형의 아파트를 받게돼 「투자가치가 있다」는 주위의 권유에 따라 재건축 대상 아파트를 2년전에 취득했으며 내년 봄께 재건축공사에 들어간다고 합니다. 그런데 사정에 의해 단독주택을 처분하려고 하는데 어느 시점에 처분해야 양도소득세를 적게 내는지요?A: 주택 처분시점을 언제로 할 것이냐는 부동산 가격상승 시기나 자금의 필요성, 양도소득세의 부담등을 종합적으로 고려해 결정해야 합니다. 그러나 이 경우 양도 소득세만을 기준으로 말한다면 재건축공사가 시작돼 재건축대상 아파트가 멸실된 이후에 양도해야 가장 유리하다고 할 수 있습니다. 주택의 경우 1세대 1주택이냐 2주택이냐는 토지 소유여부와는 관계없이 주택으로 사용하는 건축물만을 기준으로 판단합니다. 그러므로 지금부터 재건축 공사가 시작되기 전까지는 9년전에 취득한 단독주택과 2년전에 취득한 재건축대상 아파트를 동시에 소유하게 돼 비록 9년전에 취득한 주택일지라도 처분시에는 많은 양도소득세를 물어야 됩니다. 그런데 98년 봄 재건축공사가 시작돼 아파트가 멸실된 이후에는 단독주택을 하나만 소유한 결과가 돼 단독주택 양도에 대한 양도소득세가 비과세되어 소득세를 물 필요가 없습니다. 그 이유는 재건축 아파트가 멸실되고 공사가 진행돼 재건축이 완료되기전까지는 재건축지역의 토지만 소유하고 있는 것으로 돼 결국 단독주택 1채만 소유하고 있는 셈이 되기 때문입니다. 양도소득세 비과세 여부를 가릴 때에는 양도시점에서 1주택이냐 2주택이냐를 따지게 되는 것이므로 2주택을 소유하고 있는 경우에는 양도소득세가 적게 과세되는 주택을 먼저 처분하고 양도소득세가 많이 과세되는 주택을 뒤에 처분하는 것도 절세방법이 될 수 있습니다. 그리고 1주택이냐 2주택이냐를 말할때는 무허가 주택이나 시유지, 타인의 토지위에 건축돼 있는 주택도 1주택으로 보게 됩니다. 따라서 본인이 살고 있는 주택과 재건축지역의 아주 작은 무허가 주택을 가지고 있을 때도 2주택을 소유하게 돼 본인이 살고있는 주택의 보유기간이 3년이 지났다고 해도 양도시에는 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.<마철현 세무사 (02)449―2986>
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