◎일부지역 낙찰가가 시가보다 높은 과열현상도아파트시세가 급등하면서 법원경매에서도 아파트의 인기가 치솟고 있다. 경매아파트는 통상 한두차례 유찰된 뒤 감정가의 80∼85% 수준에 낙찰되는게 일반적이었지만 최근들어서는 몇십대 일에 이르는 치열한 경합속에 첫 경매에 낙찰이 이뤄지는가 하면 감정가격보다도 높은 값에 팔리는 등 「과열현상」이 빚어지고 있다. 서울 강남과 분당·일산 등 인기주거지에서 나온 아파트중에는 심지어 낙찰가가 시세를 초과하는 경우도 종종 나타나고 있다. 「싼 값에 내집을 마련할 수 있다」는게 경매의 가장 큰 장점인데 이젠 그것도 옛말이 돼버렸다.
부동산경매업계에 따르면 현재 서울지역의 경우 매달 38회 경매에 약 4,000여건의 물건이 나오며 이중 아파트는 약 20%에 해당하는 700∼800건에 이른다. 지난달 27일 본원 13계에서 열린 경매에서는 감정가격이 3억8,000만원인 강남구 대치동 쌍용아파트 46평형이 첫회 입찰에서 4억5,600만원에 팔렸다.
또 지난 3일 수원지방법원 14계 경매에서 감정가 1억4,200만원인 평촌신도시 무궁화마을 한양아파트 32평형이 1회 유찰뒤에 1억5,700만원에 팔렸다. 감정가격을 10.5%나 초과하는 금액에 팔려나간 것이다. 물론 이런 낙찰가는 시세보다는 다소 낮은 수준이지만 정상매물과 경매물간의 과표차이로 인한 추가세금과 경비 손실, 입주시까지의 기간 등을 감안하면 오히려 시가보다도 비싼 편이라는게 전문가들의 지적이다.
경매전문컨설팅업체인 태인컨설팅의 김종호 실장은 『법원경매물은 입찰일 두세달 전에 감정이 실시되기 때문에 단기간의 시가변동을 제대로 반영하지 못하는 게 많다』며 『하지만 최근에는 시가상승률을 앞지를 정도로 낙찰가가 높게 형성되고 있다』고 말했다.
따라서 전문가들은 요즘처럼 아파트시세가 큰 변화폭을 보이는 시기에는 감정가격만 믿지말고 수요자가 직접 현지 중개업소 등을 방문해 시세를 정확히 조사한 후 입찰에 참여하는 것이 중요하다고 권고한다. 또 아파트 경매에 참여할 때는 가등기 저당권 임차인관계 등 권리 분석에 특히 유념해야 한다.
예를 들어 1순위 저당일이 세입일자보다 빠르면 경매입찰에 참가해도 좋지만 저당권 설정일보다 전입일자 가등기가 빠른 경우 경매참가를 단념해야 한다. 이 경우 낙찰을 받더라도 전세입자의 임차보증금을 떠맡게 되고 가등기도 말소되지 않아 소유권을 상실할 가능성이 높기 때문이다. 따라서 경매에 응하기 전에는 반드시 세입자의 가구별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴보고 해당주택의 점유상황과 확정일자여부 임차보증기간 계약기간 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
또한 일산 분당 등 신도시의 아파트경매물건 중에는 대지권 등기가 아직 되어있지 않은 것도 종종 눈에 띄므로 주의해야 한다. 대지권과는 별도로 건물분만 경매에 부쳐진 물건도 있는데, 이 경우엔 나중에 추가부담해야 할 대지권부분의 금액(통상 건물금액의 30∼40%)을 염두에 두어야 한다. 그리고 요즘처럼 아파트경매가 과열조짐을 보일 때는 경매법정 분위기에 휩쓸리지 않고 「냉정」을 찾는 것이 무엇보다 중요하다고 전문가들은 지적한다.<변형섭 기자>
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