우리나라의 공업용지가격은 일본보다는 다소 낮고 홍콩·호주와는 비슷하지만 중국 및 동남아개도국에 비해서는 5∼25배, 미국 등 선진국에 비해서는 10∼45배에 달한다. 이처럼 거의 세계 최고수준의 공업용지가격이 형성된 가장 큰 원인은 물론 높은 지가에 있다. 경제성장에 따른 개발수요, 소득증가에 따른 생활공간의 소비요구는 가속화하고 있는 반면 가용토지는 전국토의 4.6%에 불과하기 때문에 토지의 수급불균형으로 인한 고지가는 어느정도 불가피한 측면이 있다. 공업용지조성원가의 약 50%가 토지보상비로 구성돼있음은 이러한 사정을 반영하는 것이다. 그러나 공업용지가격은 절대적인 공급량뿐만 아니라 토지개발 및 이용방식에 의해서도 영향을 받는다. 따라서 공업용지가격의 인하를 유도하기 위해서는 토지공급을 확대하는 한편 토지이용방식을 개선하기 위한 정책적·제도적 혁신이 필요하다.첫째, 토지이용에 대한 과다한 규제가 정비되어야 한다. 현행 토지관련법령은 총 13개 분야에 걸쳐 무려 400여개에 이르는 것으로 알려져 있다. 그런데 이들중 대부분은 지가급등이라는 비정상적 상황에서, 그리고 농지보전이나 그린벨트 환경등과 같은 정책적 목표를 위해 마련된 것이어서 토지의 수급이나 효율적 이용측면은 충분히 고려되어 있지 못하다. 또한 민간부문에 의한 토지공급을 제한하고 있는 각종 규제와 세제로 인해 정부가 산업용지의 수요예측에 실패하는 경우 이를 보전할 수 있는 길이 사실상 차단되어 있다. 이밖에 토지이용에 대한 규제는 부담금의 이중부과, 공공녹지율과 단지녹지율의 이중규정 등에서 볼 수 있듯이 공단분양가를 상승시키는 요인으로도 작용하고 있다. 따라서 개발가능한 산지 구릉지, 저생산성 농지, 간척지의 전용사업에 대한 민간의 참여 허용을 비롯하여 규제비용에 대한 전면적인 재검토가 필요하다.
둘째, 토지공급에 있어서도 경쟁체제가 도입되어야 한다. 공공부문에 의한 공단개발이 주를 이루고 있는 현상은 선진국에서도 공통적이지만 한국의 경우 지방정부의 제한된 재정능력과 짧은 경험으로 인해 당분간 선진국과 같은 지역간 경쟁의 효율성을 기대하기 어려운 실정이다. 이러한 상황에서 공영개발기관에만 의존할 경우 토지공급의 제약은 물론 비효율적인 관리와 개발비용 때문에 조성원가의 상승을 피하기 어렵다. 이 때문에 민간개발업자가 공단개발에 참여할 경우 30∼40%의 비용절감이 가능하다는 경험적 분석마저 제기되고 있는 것이다. 이와 같은 토지이용방식은 그 경직성과 수급불균형으로 인해 국제경쟁에서 생존하기 위한 속도의 경제에 부응할 수 없다. 95년 12월말 현재 국가공단 지방공단 농공단지 등을 포함한 공단 전체의 미분양토지가 약 3,000만평, 미분양률이 32.2%에 달하는 현실은 이를 단적으로 보여준다. 따라서 다양한 개발주체가 다양한 지역에 공장입지를 개발하여 경쟁적으로 기업에 분양할 수 있도록 토지공급에 경쟁제도를 도입하는 것이 시급하다.
이밖에도 개발비용에 대한 보조, 장기개발자금의 조달방식 다양화, 분양가 납부방식의 개선, 장기임대 등을 대안으로 제시할 수 있을 것이다. 그러나 보다 근본적인 대안은 위에서 제시한 바와 같이 토지정책에 대한 발상의 전환 속에서만 가능하다.
우리나라와 같이 땅값이 비싼 일본이나 홍콩의 경우 높은 공업용지가격 때문에 기업의 경쟁력이 약화하고 있다는 불평은 크지 않은 것으로 보인다. 이는 이들 국가가 주어진 부존조건하에서 생산효율을 높힐 수 있도록 끊임없이 규제완화, 시장기능의 강화 그리고 공단공급의 유연성 증대를 위해 노력하고 있기 때문이다. 토지공급의 증대와 이용방식의 효율화를 위한 제도적 혁신, 그 기본이 되는 규제비용에 대한 재검토가 절실한 시점이다.<쌍용경제연구원장>
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