◎‘개발형’은 활기 띨듯97년 부동산시장의 향배에 관심이 쏠리고 있다. 매 10년마다 부동산 가격이 폭등한다는 10년주기설의 정점에 해당하는 시기인데다 개발공약이 쏟아지고 선거자금이 대거 풀려나오는 대통령선거가 예정돼있기 때문이다. 특히 부동산경기가 6년여동안 안정세를 보이자 소비자들 사이에 「이제 오를 때가 된게 아니냐」는 심리가 확산되고 있는 것도 부동산시장을 불안하게 하는 주요한 요인이 되고 있다. 지난해 중반부터 상승하기 시작한 서울 및 신도시의 전세가격이 매매가의 70%선을 넘어서는 지역이 속출하자 새해들어 전세가격이 매매가격을 밀어올리게 될 것이라는 진단도 나오고 있다.
주택산업연구원이 지난달 202개 주택건설업체를 대상으로 실시한 97년도 주택건설경기전망 조사결과에 따르면 주택가격의 추이를 묻는 질문에 84.4%가 상승할 것이라고 대답했다.
그러나 올 부동산시장이 안정세를 유지할 것이라는 전망도 만만치 않다. 부동산실명제가 시행되고 있는데다 부동산소유전산망 가동으로 투기적 거래가 모두 노출되기 때문에 과거와 같이 부동산 가격이 폭등하지는 않을 것이라는 것이다.
전반적인 경기침체로 부동산시장도 별다른 움직임이 없을 것이라는 분석도 많다. 거의 대부분의 경제예측기관들이 올해 경기가 지난해보다 더 어려울 것으로 보고 있다. 기업들의 투자마인드 위축으로 부동산시장도 안정세를 유지할 것이라는 분석이다. 경제성장률이 떨어지면 토지 등 부동산에 대한 수요도 전반적으로 줄어들기 마련이다. 또 경기가 하강국면에 들어서면 설비투자가 위축되면서 기업들의 신규용지수요와 사무실 임대수요가 감소하고 상업용건축 수요도 줄게 된다.
그러나 부동산시장이 전반적으로 안정세를 보이더라도 수도권 고속화도로, 서해안고속도로 등 대규모 개발사업이 진행되는 지역의 국지적인 상승세와 준농림지 등 개발이 가능한 지역의 부동산 오름세는 올해에도 지속될 가능성이 높다. 또 지하철 개통, 대규모 상업시설 건설 등 각종 생활여건 개선에 따른 지역적인 부동산 가격상승은 이어질 것으로 예상되고 있다.
올 부동산경기를 분야별로 진단해본다.
○지역별로 상승세 가능성
▷아파트◁
올해 아파트가격은 하락세에서 벗어나 지역별로 보합세 내지 상승세를 보일 가능성이 높다는 시각이 우세하다.
특히 최근 주요 지역에서는 여름과 겨울 비수기를 가리지 않고 주택가격이 꿈틀대고 있다. 아파트값 하락에 기여했던 신도시 입주가 사실상 마무리된데다 「현재 시세가 바닥이다」는 인식이 계속 확산되고 있기 때문이다.
지난해의 경우 서울의 양천구 강남구 송파구, 분당신도시 등이 가격상승을 주도했으며 올해에도 이들 지역이 가격을 선도할 것으로 예상된다. 서울 변두리지역에 위치한 20평 안팎의 소형 아파트들 역시 전세안고 매입하기에 부담이 적어 수요가 증가할 것으로 보인다. 소형아파트 가격 움직임이 하반기 들어 중대형을 밀어올릴 가능성도 높다는 관측도 나오고 있다.
○대도시 인접지역 값 뛸듯
▷토지◁
한동안 침체를 면치 못했던 토지시장은 전반적 안정세 속에 일부 지역별로 국지적 약상승세를 보일 전망이다.
대선에 따른 부동산 기대심리 외에도 그린벨트 및 군사시설보호구역에 대한 규제완화조치 등 「호재」가 적지 않기 때문이다.
특히 산업구조가 3차산업으로 급속히 개편되면서 지방 중소도시나 기존도시보다는 대도시 인접지역과 새로 도시로 개발되는 지역의 땅값이 뛸 전망이다. 개발이 가능한 수도권의 준농림지역과 광역시로 편입되면서 도시용 토지로 이용이 전환되는 지역, 대선의 개발공약지역 및 규제완화지역 등이 관심을 모을 전망이다.
○지속적인 상승곡선 예상
▷오피스텔◁
수년간 전반적인 경기불황 속에서도 오피스텔은 꾸준히 각광을 받아왔다. 97년에도 오피스텔은 지속적인 상승곡선을 그릴 것으로 예상된다. 지역적으로는 5호선 개통에 따른 여의도, 마포지역과 홍대입구 및 강남지역 등이 투자가능성이 높은 지역으로 손꼽힌다. 아파트 전세가격의 상승으로 아파트전세 수요자들이 소규모 주거형 오피스텔의 실수요자로 등장할 가능성도 많다. 그러나 역세권 및 업무지구를 제외한 지역의 분양률은 올해에도 미진할 것으로 전망된다.
○침체현상 계속 이어질듯
▷상가◁
94∼96년에 상가에 투자한 사람들 중에는 낭패를 본 사람이 많았다. 상가 가격이 떨어지는 것은 물론 임대조차 나가지 않아 어려움을 겪는 경우가 주류를 이뤘다. 이같은 사례들은 상가투자에 대한 일반인들의 인식을 급속히 냉각시켰으며 새로운 상가건물 분양률을 바닥으로 떨어뜨렸다.
상가침체 현상은 97년에도 계속될 전망이다.
분당이나 일산 등 신도시는 도시규모에 비해 상가건물이 공급과잉 사태를 빚고 있어 소규모 상가의 고전이 계속될 것이다. 근린상가의 경우 지하철 5, 7호선 역세권이나 동부이촌동 도로변의 근린상가처럼 공급보다 수요가 부족한 지역은 관심을 끌 것으로 전망된다.
○소액투자자에 인기 여전
▷경매◁
96년은 「경매의 대중화」가 이뤄진 해였다. 경매정보의 공개로 일반인의 정보수집이 용이해졌고 경매물건도 수도권에서만 월 1만건씩 쏟아져나왔다. 경락되는 부동산수가 많아지면서 제2금융권을 위주로 경매부동산을 담보로 자금을 빌려주는 신종 대출상품이 출시되기도 했다.
부동산경매에 대한 이같은 인기는 97년에도 그대로 이어질 전망이다. 다만 시세차익이 서서히 줄어들고 있기 때문에 물건에 대한 철저한 권리분석과 수익률 분석이 요구되고 있다. 단순히 시세와 낙찰가 사이의 시세차를 노리기 보다는 경매로 구입한 후 개조나 재건축 등 개발과 연계하는 형태의 투자가 각광을 받을 전망이다.
○재개발 각광 재건축 위축
▷재개발·재건축◁
재개발아파트는 올해에도 주요 투자상품으로 각광받을 것으로 보인다. 최근 서울시의회 도시정비위원회가 서울시의 재개발사업조례 개정안을 투자자들에게 유리한 방향으로 대폭 수정, 재개발시장에 호재로 작용하고 있다.
반면 재건축시장은 지난해 서울시내 저밀도지구 아파트의 재건축허용으로 후끈 달아올랐으나 정부의 투기조사 발표 이후 열기가 식어 97년에도 위축세가 지속될 전망이다. 경기침체 및 규제강화로 건설회사들이 선뜻 재건축사업에 뛰어들 것 같지 않은데다 투자자입장에서도 매입후 입주하지 않고 전세를 놓으면 수익성이 없기 때문에 활발한 거래는 없을 것으로 보인다.
○실수요자 중심 거래 활발
▷전원주택◁
전원주택은 실수요자들을 중심으로 거래가 활기를 띨 것으로 보인다. 특히 서울 근교 20∼30㎞ 반경 이내의 용인시 수지읍, 성남시 분당구, 남양주시 수동면일대 단지형 전원주택들이 인기상품으로 부각될 전망이다. 개별적으로 부지를 매입, 개발하는 형태보다는 전문업체들에 의한 단지형 전원주택사업이 활기를 띨 것이며 대형건설업체들의 참여로 다양하고 대형화한 전원주택단지가 속속 선보일 것으로 예상되고 있다.
또한 부산 대구 대전 등 대도시의 인근지역과 관광지가 몰려 있는 강원 제주 지역에도 전원주택단지 개발이 활성화할 것으로 보인다.<박정규·변형섭 기자>
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