◎12평 매입 32평형 배정받으면/7,000만원이상 수익 얻을 수 있어재개발구역의 지분을 사려면 사전에 지분당 배정받을 수 있는 평형을 확인하는 한편 재산평가액, 이주비, 분양가 등을 감안해 면밀히 손익계산을 따져봐야 한다. 재개발은 특히 권리분석과 향후 투자금액을 파악하기가 까다롭기 때문에 전문가의 자문을 구하는 것도 바람직하다.
재개발의 실제 투자수익성은 얼마나 될까. 재개발·재건축 전문컨설팅업체인 21세기컨설팅(주)(02―3411―9100)이 서울 성북구 정릉 4구역을 분석한 것을 예를 들어보자. 91년 11월 지정고시된 이구역은 지난 3월25일 사업시행인가를 받았으며 현재 이주 90%, 철거 55%의 사업진척을 보이고 있다.
조합원이 아닌 일반투자자가 32평형을 배정받으려면 주택이 딸린 조합원 지분 12평을 구입하면 된다. 12평형의 경우 현재 이지역의 시세는 사유지가 8,500만∼1억5,000만원, 국공유지가 7,500만∼9,500만원선에 이른다.
「국공유지지분 12평을 7,500만원에 매입할 경우」를 기준으로 할 때 시공업체가 지급하는 이주비 6,000만원을 빼면 초기 투자금액은 1,500만원 정도. 이 경우 종전토지가격 예상분(재산평가액)은 4,300만원(토지 12평×300만원, 건물 10평×70만원), 불하대금 2,880만원(12평×240만원), 분양가는 1억2,800만원(32평×400만원)으로 산출된다. 따라서 투자자는 입주시점(2000년)에 가면 ▲초기투자비 1,500만원 ▲이주비상환 6,000만원 ▲불하대금 2,880만원 ▲추가부담금 8,500만원(분양가-종전토지가격)을 부담하게 돼 총투자액은 1억8,880만원으로 추산된다. 현재 인근의 동소문동 한신, 한진아파트 33평형이 2억∼2억3,000만원에 거래되는 것을 고려하면 입주시점에는 가격이 2억5,000만∼2억8,000만원정도 형성될 것으로 보여 7,000만원 이상 투자수익을 얻을 수 있다는 분석이다.
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