◎토초세·상속세·증여세 외에는 우선 변제문:올해초 전세로 내놓은 주택이 은행에 저당 잡혀 있는 사실을 알면서도 별 문제가 없을 것으로 보고 전세계약을 체결했다. 전세든 후 6개월쯤 지나 임대인이 사업에 실패해 부도가 났는 데 등기부등본을 떼어보니 세무서와 구청에도 세금을 내지 않아 주택이 압류돼 있는 사실을 알게 됐다.
전입신고는 물론 확정일자까지 받아놓기는 했지만, 은행담보가 전세권보다 선순위인데다 국세는 모든 채권에 우선해 변제해야 한다고 하는데 이들 채권간의 우선순위를 알고 싶다.
답:국세기본법은 「국세가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금과 기타의 채권에 우선하여 징수한다」고 규정, 국세의 원칙적인 우선권을 명시하고 있다. 그러나 국세에 앞서 설정된 전세권 질권 저당권 등으로 담보된 채권은 국세에 우선할 수 있도록 예외를 인정하고 있다. 국세보다 먼저 설정된 전세권 질권 저당권은 ▲부동산등기부등본 ▲공증인의 증명 ▲세무서장이 인정하는 질권에 대한 증명 ▲세무서장이 인정하는 공무 또는 금융기관 장부상의 증명 중 하나의 증명으로 설정사실을 증명할 수 있을 경우에만 국세보다 우선적으로 변제받을 수 있다.
그러나 이 경우에도 담보물에 부과된 토지초과이득세 상속세 증여세에 대해서는 우선하지 못한다.<조동순 한국주택문제연구소장 (02)325―9124>
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