◎세입자는 경매따른 배당 요구 못해문:지난달 분당신도시의 아파트에 보증금 6,000만원을 주고 전세로 입주하고 주민등록전입신고까지 마쳤다. 전입신고후 입주한 아파트가 전세계약체결 전에 제3자에게 법원의 경매허가결정이 난 사실을 알게 됐다. 근저당설정도 2건에 달해 아파트를 처분해도 경매대금을 모두 충당하기 어려운 실정이다. 전세보증금을 받을 수 있는 방법은 없는 지 알고 싶다.
답:채권이 설정된 부동산에 경매결정이 나올 경우 세입자가 권리를 행사하기 위해서는 법원의 경매결정에 필요한 제3자의 채권설정에 앞서 확정일자설정 등의 조치를 취해 놓아야한다. 따라서 전세계약을 체결하기 전에 제3자에게 법원의 경매결정이 이루어지면 세입자는 경매에 따른 배당을 요구할 수 있는 자격을 가질 수 없게 된다.
채권설정에 따른 경매가능성을 점검하지 않고 입주하는 실수를 범해 전세보증금을 되찾지 못할 가능성이 높다.
그러나 집주인에게 임차보증금 반환청구를 내거나, 집주인과 중개업자의 불법행위가 인정될 경우 이들을 상대로 손해배상청구를 하면 보증금을 되찾을 수도 있다.<조동순 한국주택문제연구소장 (02) 325―9121>
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