◎기준시가·실거래가 비교 차익 적은쪽 신고하세요/3년이상 보유하면 최고 20%까지 공제/자진신고경우 공제액·운용이자 고려를세금문제를 고려하지 않고 부동산 골프회원권 아파트당첨권 등의 재산을 무턱대고 팔았다가 나중에 세금고지서를 받고 당황하는 경우가 많다. 이같이 재산을 팔았을때 얻는 소득에 대해 부과되는 세금이 양도소득세다. 양도세의 비과세 또는 세액공제요건 등을 미리 알아두었다가 이 요건에 맞춰 재산을 팔면 상당한 절세효과를 거둘 수 있다. 양도소득세는 판 가격에서 당초 산 가격을 뺀 양도차익에 과세되는데 과세액을 최대한 줄이는 절세요령을 알아본다.
사업가 박모씨(40)는 92년 7월에 1억3,000만원을 주고 서울 강남에 아파트를 한 채 샀다가 94년 5월에 1억5,000만원을 받고 되팔았다. 그런데 올해 갑자기 2,000만원 가량의 세금을 내라는 고지서가 날아들었다. 박씨는 양도차익이 2,000만원인데 세금이 2,000여만원 가까이 나와 당황하지 않을 수 없었다. 왜 이처럼 많은 세금이 부과됐으며 줄일 수 있는 방법은 없었을까.
세무당국은 양도소득세를 매길때 토지는 개별 공시지가, 건물은 과세시가표준액, 아파트와 연립주택 콘도·골프회원권은 국세청의 기준시가를 기준으로 산 가격과 판 가격을 계산한다. 박씨 아파트의 경우 93년도 기준시가(94년도에는 6월에 고시됐음) 9,200만원에서 92년도 기준시가 6,000만원을 뺀 차익은 3,200만원이다. 여기에서 기본공제 150만원(올해부터는 250만원)을 뺀 뒤 2년미만 보유자산 양도시의 세율 60%(올해부터 50%)를 적용해 산출된 금액(1,830만원)에 미신고가산세(20%)가 붙어 세금이 2,000만원 가량이나 됐다. 기준시가와 실가를 적용한 양도차익에 이처럼 차이가 나는 것은 기준시가는 1년단위로 고시되므로 시세움직임을 제때제때 반영하기 어렵기 때문이다.
만약 박씨가 세금문제를 고려해 실거래가격으로 자진신고를 했더라면 대략 1,300여만원이상의 절세효과를 얻을 수 있었다. 일단 2년이상을 보유할 경우에는 40%(올해부터는 30%)의 세율이 적용되므로 2개월뒤에 팔았으면 양도차익의 20%는 절세할 수 있었다. 여기에 아파트를 사고 팔았을 때의 관인계약서를 첨부해 실거래가로 양도소득세납부 예정신고를 했다면 실제 양도차익(2,000만원)에서 기본공제액을 뺀 산출세액(1,850만원×40%)은 740만원이다. 예정신고를 한데 따른 10%공제까지 받으면 납부세액은 660여만원으로 준다.
양도세를 줄이기 위해서는 첫째 기준시가와 실제거래가를 비교해 양도차익이 적게 나는 쪽을 선택하는 것이다. 양도차익이 없는 경우에는 실거래가로 신고를 해야 세금이 나오지 않는다. 둘째 재산을 3년이상 보유한뒤 처분하는 것이다. 3년이상 보유한 토지와 건물을 팔면 양도차익에서 보유연수에 따라 누진적으로 공제가 적용되는데 양도차익의 최고 30%까지 공제받을 수 있다. 셋째 예정신고를 이용하는 것이다. 부동산 등을 판 날이 속한 달 말일부터 2개월내에 관할세무서에 신고를 하고 세금을 내면 산출세액의 10%를 덜 낸다. 확정신고는 양도일이 속한 다음해 5월1일부터 5월31일까지인데 이때 신고를 하면 10%할인을 받을 수 없다. 예정신고를 해서 세금의 10%를 공제받는게 나은지 확정신고때 세금을 내고 대신 그 돈을 운용해 이자를 받는게 유리한지를 잘 따져보는 것도 좋은 재테크 전략이다. 일반적으로 1∼3월중에 판 부동산은 예정신고 없이 다음해 5월에 확정신고를 하는게 이자수입면에서 유리하다. 확정신고기간이 넘으면 20%의 가산세가 붙는다. 넷째 미등기재산의 양도시에는 75%의 세율이 적용되므로 반드시 등기를 해야한다. 한편 1가구1주택으로 3년이상 보유하거나 이사를 하면서 일시적으로 2주택이 됐지만 먼저 살았던 집을 1년이내에 처분하면 비과세된다. 1가구 1주택으로 1년이상 보유한 집을 취학 전근 질병 사업상의 이유로 다른 지역으로 옮길 때도 비과세요건에 해당된다.<이진동 기자>
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