문:결혼을 앞두고 신혼살림을 차릴 전세주택을 구하는 중이다. 경매에 부쳐져 있거나 가등기등이 설정돼 있는 주택이 많아 고민이 많다. 전세주택에 입주한 후 해당주택에 권리설정, 경매 등의 하자가 발생할 경우 피해를 줄일 수 있는 방법이 무엇인지 알고 싶다.답:「확정일자」를 받아두는 것이 가장 확실한 방법이다.
서울시와 광역시에서는 임차보증금 3,000만원, 기타지역에서는 2,000만원 이하의 임대주택에 입주한 임차인은 주택임대차보호법규정에 따라 해당주택에 설정된 물권의 우선순위에 관계없이 각각 1,200만원과 800만원은 우선 변제받을 수 있다. 이 경우에도 확정일자를 받아두는 것이 안전하다.
임대보증금이 우선변제범위를 넘는 전세주택에 입주할 경우에는 필수적으로 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자란 임대차계약서에 법률적인 증거력을 부여하는 증서로 다른물권보다 우선순위에서 앞서며 금액에 관계없이 우선변제받을 수 있다.
확정일자는 임대인의 동의가 없어도 임차인이 임대차계약서를 갖고 법원등기소나 공증인사무실을 찾으면 쉽게 받을 수 있다.<조동순 한국주택문제연구소 소장 (02)325―9121>
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