◎주거복합 유도구역지정 용적률 높여/30층 지역선 최고 50층까지 건축 가능/인접건물과 높이차 1.5배이하 의무화서울시가 다음달 중순부터 시행할 도심재개발 기본계획 수정안은 4대문안 도심공동화를 막기 위해 주거복합건물의 용적률을 완화해주고 인간중심의 공간배치를 유도하는데 초점을 맞추고 있다.
도심 슬럼화를 촉진하는 상주인구감소를 억제하기위해 주거복합건물을 지을 경우 큰 폭의 용적률 특혜가 주어지게 된다. 이를 위해 4대문안 도심을 주거복합 유도구역으로 지정, 주거공간 확보율에 비례해 용적률을 높여준다.
일례로 층고가 10층, 20층까지 지을 수 있는 지역중 용적률이 800%인 대지에 주거복합건물을 지으면 「주거복합에 따른 완화비율」인 200%의 용적률을 확보하며 다시 「공공용지확보에 따른 완화비율」 120%의 용적률을 추가로 얻어낼 수 있다. 이에 따라 용적률 800%의 대지에는 1,120%의 용적률로 건물을 지을 수 있으며 중심상업지의 경우 1,220%까지의 용적률을 적용받는다. 이 결과 10층구역에서는 17층까지, 20층 구역의 경우 33층내외까지 건축이 가능하다.
30층지역의 경우 주거복합 인센티브가 현실적으로 수용되기 어려워 대신 공연장 전시장 도서관 야회음악당 광장 보행통로등 문화예술 및 공공기여시설을 확보할 경우 용적률 혜택을 받는다. 30층지역에서 건축연면적에서 15%의 공공기여시설을 확보하면 기준용적률(800%)×확보비율(0.15) 즉 120%의 용적률을 더 확보할 수 있다. 10층과 20층지역에서 주거공간대신 공공기여시설을 확보할 경우 30층지역과 같은 방식으로 혜택이 주어진다.
한편 시는 10층 20층 30층 지역의 최고 높이를 각각 50m, 100m, 160m로 제한, 30층 지역의 경우 아파트처럼 1개층의 높이를 3m로 할 경우 50층까지 지을 수도 있지만 도심건물의 1개층 높이가 4.4m에 달하는 현실여건에 비춰 실제로는 36층이내로 억제될 것으로 보인다.
이와 함께 시는 재개발사업시 환경설계지침을 마련해 건물중심에서 인간중심의 공간구조로의 전환을 유도한다. 이에 따라 인접 건물간의 높이 차이를 1.5배이하로 규정, 10층건물옆에는 25층이내의 건물이 들어서게해 미관을 높이고 광장과 보행로(MALL)에 인접한 고층건물은 광장 등과 일정거리를 유지해야 한다.
보행자 통행량이 많은 곳에서는 공공보행로를, 지하철역입구, 보행전용도로주변에는 소공원을 설치해야 한다. 도심경관향상을 위해 공터의 70%이상을 조경으로 꾸며야 하며 역사문화적인 공간에 위치한 건물에는 역사문화공원을 설치해야 한다. 이와 함께 경희궁 종묘 덕수궁 경복궁등 고궁주변의 경우 도심재개발구역을 대형필지(SUPER BLOCK)로 구획해 건물들이 고궁으로부터 멀리 떨어질 수 있도록 하는 한편 이들 건물의 층고, 외관, 색채등에 대해 강력히 규제한다.<이영섭 기자>
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