◎임대수요 늘어 낡은 집 재건축때 지어볼만/지하철 연계지역·대학가·상업중심지 유리/주변환경 철저히 분석 임대가능성 판단먼저/차량소유 세입자 많아 충분한 주차공간 중요/이웃과의 일조권 시비등 민원도 사전 검토를낡은 집을 재건축하려는 사람들은 다가구주택을 지어 임대수익을 노려볼 만하다. 적절한 투자계획을 세워 새로 지은 다가구주택을 성공적으로 임대하면 목돈 없이 건물개축 비용을 충당할 수 있고 고정적인 수입원도 마련할 수 있게 된다.
다가구주택 임대업은 임대수요의 꾸준한 증가로 전망이 밝은 편이다. 주택수요자들의 집에 대한 개념이 「소유」에서 「주거공간」으로 바뀌면서 어렵게 돈을 모아 내집을 마련하려는 사람들 못지 않게 전세를 살면서 가계를 여유있게 꾸리려는 사람들도 늘고 있기 때문이다. 실제로 서울과 수도권 지역의 전세가격은 94년 이후 3년째 꾸준한 상승세를 타고 있다. 부동산업계에 따르면 20일 현재 서울지역 아파트의 평당전세가격은 310만원, 수도권 아파트의 경우는 195만원선으로 이사철이 끝난 비수기인데도 매주 0.14% 가량씩 오르고 있다.
다가구주택도 이같은 추세를 반영해 1990년 이후 연간 3만∼4만여동이 신축돼 주택가의 모습을 바꿔가고 있다. 이같은 규모는 단독주택 다세대주택 다가구주택등 소규모 개별주택 신축 동수의 50∼60%를 차지하는 것이며 가구수 또한 12만∼18만 가구로 연간 아파트 공급가구수의 3분의 1에 이르고 있다.
다가구주택 임대업에 적당한 지역으로는 ▲지하철 연계지역 ▲대학가 ▲강남 북의 기존 주택가들 ▲상업·업무중심지 인근지역 등을 꼽을 수 있다. 지하철은 이미 서울의 중심 교통수단으로 자리를 잡아 수요자들이 집을 고를 때 가장 중시하는 요건으로 떠올랐고 대학생들은 거의 대부분이 임대주택 수요자들이기 때문이다. 또 좋은 주거조건을 찾아 서울 강남북의 기존 주택가를 찾는 수요자들도 많고 상업·업무중심지역 근처에도 직장인들을 중심으로 임대수요가 많은 편이다. 다른 사업과 마찬가지로 다가구주택 임대업도 투자 전에 다음과 같은 점에 유의해야 한다.
첫째, 주변 환경을 철저하게 분석, 임대가능성을 정확히 판단해야 한다. 대체로 건축비용의 대부분을 임대보증금으로 충당해야 하는 입장에서 임대가 제대로 이루어지지 않을 경우 건축주는 많은 어려움을 겪어야 하고 사업을 포기하는 지경에 이를 수도 있다.
둘째, 주차 공간을 충분히 확보해야 한다. 요즘은 대다수 세입자들이 승용차를 가지고 있어 충분한 주차공간의 확보여부가 임대가격에도 직접 영향을 미치기 때문이다. 특히 적정한 주차공간 확보여부는 건물 준공허가를 받는데 중요한 요건이고 임대가구수 결정 및 배치계획에도 중요한 변수로 작용하므로 주의해야 한다. 이와관련, 서울시는 다가구주택의 경우 가구당 0.7대의 주차공간을 확보하도록 한 바 있다.
셋째, 건축도중 민원 또한 간과할 수 없는 요인이다. 다가구주택을 신축할 경우 기존 주택보다 가구수가 늘어나고 건물이 높아지므로 ▲이웃과의 일조권 시비 ▲창문을 통한 사생활 침해시비 ▲지역내 수도 및 가스압 저하등의 민원으로 곤란에 빠질 수 있으므로 이에 대한 사전대책도 충분히 검토해야 한다.
이런 사항들은 모두 전문적인 판단을 요구하는 것으로 계획을 구체화하는 단계에서는 전문가의 도움을 받을 것을 권한다.
◎실전투자 분석/용적률 145%전후·가구당 15∼25평적당/고급으로 지을땐 공사비 평당 250만원
임대수익을 겨냥해 다가구주택을 지을 때는 정확한 투자분석이 무엇보다 중요하다. 자칫 판단을 잘못했다가는 자금조달 문제를 비롯, 투자초기부터 곤란한 문제에 부딪쳐 낭패에 빠지기 일쑤이기 때문이다. 주문주택사업을 하는 한 대형건설업체의 「다가구주택 건축 투자분석 모델」을 소개한다.
투자분석은 크게 ▲건물 연면적 산정 ▲임대가구수 판단 ▲투입비 산정 ▲기대수입 산정 ▲최종 판단등 5단계로 이루어진다. 건물 연면적을 산정할 때는 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)이 기준이 된다.
보통 다가구주택의 용적률은 130∼165%의 분포를 보이고 있는데 145%를 기준으로 삼을 수 있다. 다음 임대가구수는 건축주가 임의로 선정할 수 있으나 임대성등을 고려할 때 가구당 15∼25평이 적당한 것으로 알려져 있다. 따라서 연면적을 층수로 나눠 층별 면적이 나오면 15∼25평 범위에서 가구당 면적을 적용하면 임대가구수를 판단할 수 있다.
투입비는 공사비 설계감리비 기타비용으로 구성된다. 공사비의 경우 고급으로 지을 때 평당 250만원, 보통으로 지을 때 평당 230만원, 좀 저렴하게 지을 때 평당 210만원으로 잡을 수 있다. 설계감리비는 평당 20만원, 기타비용은 평당 10만원을 예상하면 된다.
총임대수입인 기대수입은 주변 부동산업체에 임대시세를 문의해 적절하게 결정해야 하는데 주변의 임대수요와 공급상황을 고려해야 한다. 1층 임대가격을 기준으로 할 때 1급지(강남 중심지역)의 임대가는 대략 평당 350만∼400만원, 2급지(강북중심·강남주변지역)는 300만∼350만원, 3급지(기타지역)는 250만∼300만원으로 잡을 수 있다.
이런 절차를 거쳐 총비용과 총수익을 계산, 자금조달계획을 짜고 사업에 착수하게 되며 이같은 모델에 따라 실제 투자분석을 해보면 별표와 같다.<서사봉 기자>
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