주상복합건물(전문가에 들어보는 테마특집)

◎규제 완화로 자투리땅 이용해볼만/상가·사무실 비율 등 축소 수익성 높아져/준주거·상업지역선 분양가 규제 안받아/입주자는 청약예금·채권입찰 등 면제도/전철역 인근·상업 업무시설 밀집지역 바람직소규모 자투리땅 개발이나 도심재개발에서 인기를 얻고 있는 주상복합건물은 대규모 자금이 소요돼 건설업체들의 단골 투자대상으로 인식돼 온 것이 사실이다. 그러나 주상복합건물이 잇따른 규제완화에 힘입어 「도심아파트」로 탈바꿈하면서 200∼400평 정도의 자투리땅을 갖고 있는 지주들을 중심으로 개인차원에서도 전문가들의 도움을 얻어 도전해볼만 한 투자처로 떠오르고 있다.

정부는 지난해 9월부터 주상복합건물의 공급을 늘리기 위해 주상복합건물 전체면적에서 상가및 사무실이 차지하는 비율을 50%에서 30%로 낮추었다. 아파트를 지을수 있는 면적을 늘려 건물주가 수익성을 높일 수 있도록 한 것이다.

또 서울시는 최근 도심재개발지역에서 주상복합건물을 신축하면 용적률을 일반건물보다 높이겠다는 방침을 세우고 도심공동화를 막기 위한 주상복합건물 신축을 유도하고 있다.

주상복합건물은 특히 준주거지역이나 상업지역에 지을 경우 주택공급에 관한 규칙을 적용받지 않아 분양가규제를 받지 않고 아파트를 분양할 때 거쳐야 하는 복잡한 절차가 생략될 뿐 아니라 입주자는 주택청약예금가입, 채권입찰, 신청자격심사등이 면제되는 이점도 있다.

이같은 주상복합건물의 특장점을 살려 갖고 있는 땅에 지하 2∼3층, 지상 5∼6층 정도의 주상복합건물을 지으면 비기업형 투자로 수익을 올리기에 적합하다. 주상복합건물은 건축초기에 입주예정자들로부터 받는 계약금과 중도금 등으로 충당할 수 있어 건축비에 대한 부담도 적다.

그러나 주상복합건물 건축을 통해 소기의 목적을 달성하려면 몇가지 사항은 명심해야 한다. 우선 전철역을 인근에 두고 있거나 교통망이 편리한 지역을 택해 투자해야 한다. 또 도심아파트로서의 기능을 충족시키기 위해서는 상업업무시설이 밀집해 있는 지역에 건물을 지어야 한다.

이와함께 최근 분양결과로 볼때 전망이 좋고 녹지가 많은 지역일수록 분양성과 투자가치를 높일 수 있다.

주상복합건물은 주택과 상가시설이 한 건물에 들어 있기 때문에 아파트보다 쾌적성이 떨어지는 것이 단점. 이 단점을 최소화해 분양을 단기간에 마치려면 방음, 방화, 방범시설을 잘 갖추고 주차시설을 확보하는 데도 최대한 신경을 써야 한다.

주상복합건물 건축에 따른 유의사항은 주상복합건물에 입주하려는 수요자들도 세심하게 챙겨야 할 점이다. 주상복합건물의 상가는 지역특수성, 업종의 중복여부 등을 충분히 검토해 분양상가의 업종과 규모를 결정하는 지혜도 필요하다. 이를 고려하지 않아 낭패를 보는 경우가 종종 발생하고 있다.

상가를 분양받는 수요자 입장에서는 계약전에 유사업종 입주 여부를 파악한 후 계약서상에 업종내용을 명기해 공증을 받아두고 관리비, 개발주체의 시설지원내용 등도 명시해 두어야 만일의 피해를 면할 수 있다.<권영진 케이 앤 대표>

◎실전투자 사례/226평 대지에 지하1층 지상4층 복합건물 건립/총 12억3,500만원 투자 개발이익 4억4,300만원

경기 고양시에서 병원을 경영하는 박모씨는 지난해 천안시 서부택지개발지구에 갖고 있던 226평 대지에 소규모 주상복합건물을 지어 무려 4억4,000여만원의 개발이익을 올렸다.

박씨는 천안시가 택지개발을 시행한 이 대지가 환지처분일을 기준으로 2년이내에 개발에 착수하지 않으면 천안시에 환수되기 때문에 고심끝에 신문지상을 통해 알게된 부동산컨설팅회사의 도움을 얻어 개발을 시작했다.

이 대지는 2000년초까지 1,000만평 규모의 중부권거점도시로 개발될 천안시 성정동 서부제2택지개발지구에 있고 주변에는 소규모 주상복합건물과 연립주택이 잇따라 들어서면서 주거·상업지역으로 변모하고 있어 아파트겸 사무실용 주상복합건물을 짓기로 마음먹었다.

부동산컨설팅회사와의 상담을 통해 박씨는 지하1층 지상4층 바닥면적 113평 연면적 492평의 미니주상복합빌딩을 지어 지하1층∼지상2층에는 근린생활시설을 들이고 3층과 4층은 28평형 4가구와 35평형 2가구가 입주할 수 있는 다가구주택으로 꾸미기로 했다.

개발에 따른 공사비용은 설계감리비를 포함해 9억3,000만원이 들었고 취득세 등록세등 제세금 4,900만원, 시행예비비 600만원, 공시지가와 주변시세를 감안한 토지대금 2억5,000만원 등을 합해 총 12억3,500만원이 투자됐다.

반면 분양수입은 근린생활시설을 들인 지하1층∼지상2층 평당 300만∼600만원, 다가구주택으로 만든 지상3층 평당 300만원, 4층은 250만원에 분양하는 데 성공해 총 16억7,800만원의 수입과 총수입에서 투자비를 뺀 4억4,300만원의 개발차익을 남길 수 있었다.<김동영 기자>