◎전셋값 상승따라 높은 수익성/대지 70평 이하땐 다가구형태 유리/「임대사업제」 도입으로 각종 면세혜택/핵가족화 등 가속 수요 지속 증가추세/지하철 역세권·대학가 주변이 바람직원룸주택임대시장은 전망이 밝은 편이다. 세입자 비율을 나타내는 임차거주율이 꾸준히 증가하고 전세값도 지속적인 상승세를 보이고 있기 때문이다. 전세가격지수만 보더라도 90년을 기준으로 지난해에는 21.7% 상승했다. 특히 매매가보다 전세가가 상승률이 높은 대도시를 중심으로 잠재 임대수요가 높은 것으로 나타나고 있다. 앞으로도 ▲도시화 ▲핵가족화 ▲임대주택을 선호하는 독신자 노인가구의 증가로 원룸임대주택 수요는 계속 증가할 것으로 예상된다.
뿐만 아니라 임대사업에 대해 양도세 감면등 각종 세제혜택이 부여되는 주택임대사업자제도가 지난해 11월 도입됨으로써 임대주택사업은 비교적 안정적이며 수익성 높은 사업으로 평가받고 있다.
원룸주택은 보통 7∼12평이지만 침실 주방 거실 사이에 벽을 두지 않음으로써 더 큰 공간을 확보할 수 있는 주택이다. 신혼부부 독신자 노인층등을 비롯해 21세기 신근로형태인 재택근무 확대나 자유직업인 증가등으로 수요층이 확대되는 추세다.
특히 역세권을 비롯해 업무 상업중심지역 근처, 대학가 주변등을 중심으로 일반투자자는 물론 대형건설회사들이 본격 참여, 원룸주택임대사업은 점점활성화하고 있다.
다만 임차가구의 특성에 맞도록 임대주택의 형태와 규모를 여러가지로 준비, 다양한 수요층을 흡수할 수 있도록 하고 지역현실에 알맞도록 개발하는 것이 과제일 것이다.
다만 7월부터 서울시의 건축조례개정으로 주차장 설치기준이 가구당 0.7대로 현재보다 강화하면 수익성이 다소 떨어질 전망이다.
원룸주택임대사업의 형태로는 아파트 연립주택 다세대주택등 공동주택과 다가구주택을 들 수 있다.
공동주택은 주택임대사업자제도를 활용하는데 어려움이 없지만 가구당 개별등기가 불가능한 다가구주택사업자는 임대주택사업자로 등록할 수 없기 때문에 양도세 면제등 세제혜택을 받을 수 없다는 것에 유의해야 한다.
이때문에 원룸주택을 건설할 때 가급적이면 양도세등이 면제되는 공동주택형태가 바람직하다고 여겨진다. 그러나 공동주택은 건축법상 대지경계선에서 최소한 2∼6 이상 띄어 지어야 하는등 조건이 까다로워 소규모 토지에는 적합하지 않다.
소규모 토지에는 비록 각종 세제혜택을 누릴 수 없지만 다가구주택이 적합하며 수익성도 유리한 편이다.
대략 70평 이상 토지는 다가구주택보다 한 층을 더 지을 수 있는 원룸다세대주택이나 원룸아파트 형태가 유리하며 이보다 작은 토지에는 원룸다가구주택 형태가 바람직하다.
성공적인 원룸주택임대사업을 위해서는 몇가지 주의할 사항이 있다. 원룸의 수요가 상대적으로 한정돼 있고 또 각 지역마다 원룸을 선호하는 계층이 다르므로 이에 대한 수요분석이 선행돼야 한다.
원룸주택수요자들은「직주근접」형태를 선호하고 있어 대중교통수단과 연계성이 좋아야 한다. 환승역등 지하철 역세권 주변이 바람직하다 하겠다.
집을 지을 때는 원룸이라는 좁은 공간을 상품화하는 것이므로 ▲채광 ▲단열 ▲욕실 습한 공기의 환기 ▲방음등의 문제에 각별히 신경을 써야한다.
건물의 형태는 물론이고 실내 건축의 디자인적 요소도 개성있는 신세대수요층이 중시하는 간과할 수 없는 부분이다.<이원근 우솔컨설팅그룹 대표>
◎부동산투자대상 최적 입지는/“골프연습장은 도심외곽 도로변 비즈니스호텔은 터미널·역앞에”
「골프연습장은 도심지 외곽의 도로변이 좋고 비즈니스호텔은 수도권 교외의 터미널 및 인구 10만∼30만명 규모 지방도시 역앞에 자리잡는 게 바람직합니다」
한국토지공사가 설립한 부동산신탁 자회사로 최근 영업을 시작한 한국토지신탁(대표 김화생)이 「부동산컨설팅 업무해설」이라는 자료를 통해 주요 부동산투자대상들의 최적 입지를 제시, 투자자들의 관심을 모으고 있다.
이 자료에 따르면 오피스빌딩은 도심이나 터미널, 역앞에 들어서는 것이 좋으며 음식점이 들어가는 상가빌딩은 초일급지를 제외한 주요 번화가가 바람직하다.
또 테니스코트는 교회 옆 또는 리조트단지가 최고며 주상복합빌딩은 지방의 준거점도시에 짓는 것이 좋다.
건설업체의 종합주택전시장은 통근권역에 있는 대도시나 지방 중핵도시 주변이 좋고 기계식 입체주차장은 서울근교와 지방 중핵도시가 유리하다.
다양한 음식을 취급하는 각종 음식점들이 줄줄이 늘어선 가로형 복합음식시설은 주택가를 배후지로 두어야 한다.
한국토지신탁은 사업별 적정 입지규모도 제시한 이 자료에서 골프연습장은 3,000∼4,000평 정도가 적당하며 비즈니스호텔은 최저 30실이상은 돼야하며 100실 안팎이 가장 바람직하다고 설명했다.
기계식 입체주차장은 최소 30평이상으로 100대 이상을 소화할 수 있는 규모가 적당하며 종합주택전시장은 1,200∼1,300평은 돼야 하는 것으로 분석했다.<서사봉 기자>
◎실전투자 사례/58평땅 3억4,000만원에 구입 12가구 추진/월세돌릴땐 임대수입 매월 410만원 예상
무역회사에 근무하는 이모씨(51)는 노후생활 대책으로 원룸임대사업을 할 계획이다. 신문에서 임대사업이 수익성이 있다는 얘기를 들었을 뿐 아니라 부동산컨설팅 회사에 다니는 친지로부터도 노후대책 마련을 위해 해 볼 만한 사업이라는 조언을 들은 터였다.
그는 그동안 모은 돈과 은행융자금을 합한 4억원으로 지난달 서울 동작구 사당전철역 역세권 근처에 58평을 샀다. 땅값은 3억4,000만원이었고, 나머지로 기타 비용과 건물설계비를 충당할 예정이다.
이씨가 생각하고 있는 원룸주택은 지하1층 지상3층 연건평 120평으로 10평형 12가구를 들일 예정이다.
현재 건축비(평당 210만원) 및 기타비용으로 2억7,500만원을 지출한 상태인데 앞으로 특별히 목돈이 들어갈 일은 없을 것으로 보고 있다. 평당 임대료는 400만원으로 잡고 있는데 분양이 제대로 되면 총임대수익은 4억8,000만원이 예상된다. 월세로 돌리면 임대보증금으로 가구당 2,500만원가량을 받아 경비를 충당할 수 있고 매월 410만원의 임대수입을 올릴 수 있을 것으로 보고 있다.
주변역세권 개발로 인한 지가상승은 고려하지 않더라도 실투자비 3억4,000만원에 대한 연수익률은 14%선을 넘어선다는 분석이다. 임대료가 매년 5%가량 상승할 것으로 예상되므로 투자수익률은 더욱 높아질 전망이다.<서사봉 기자>
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