◎위치·상권형성·교통 등 입지 가장 중요/분양땐 토지등기부 등본·보증서 확인을상가는 비교적 적은 돈으로 투자할 수 있는 부동산상품이다. 이때문에 상가투자는 노후대책용이나 자기사업의 터를 마련한다는 차원에서 투자자들로부터 꾸준한 인기를 끌고 있다. 특히 부동산경기의 장기침체 속에서도 지역상권의 흐름과 변화에 따라서 투자 수익률을 극대화시킬 수 있어 부동산 투자상품중 안전성이 뛰어난 편이다.
상가는 또 토지 주거 업무용 부동산과는 달리 생업의 터전이며 상권의 성숙에 따른 개발이익과 영업보상(권리금과 시설비)이 보장돼 환금성 또한 다른 부동산상품보다 우수하다할 수 있다.
그러나 장점 못지 않게 단점 또한 많은 것이 상가투자다. 공급면적이 지나치게 넓거나 상가를 찾는 소비자가 한정적이거나 상가의 위치가 나쁘거나 분양가가 터무니 없이 비싼 상가에 투자한 경우는 낭패를 보기 십상이다.
「상가는 입지다」라고 말할 수 있을 정도로 상가투자에 있어 입지조건은 중요하다. 예를들어 사람이 많이 다니는 곳과 한적한 곳의 상가는 매출이나 고객수에 차이가 많다. 그러니 상가는 위치에 따라 가치가 달라진다고 말할 수 있다.
현재 상가시장은 지역과 분양 아이템에 따라 양극화 현상을 보이고 있다. 수도권 신도시의 경우 단지내 상가와 쇼핑센터는 미분양으로 애를 태우고 있는 반면 서울 도심내 재개발지역이나 수도권 일부 (전문)상가는 높은 분양률을 보이고 있다. 특히 전철역세권과 인접하고 기존 재래시장을 낀 일부 전문상가는 상가개점 전에 프리미엄이 형성돼 전매되고 있으며 의류 신발 전자 전문상가는 안정적인 투자처로 각광을 받고 있다.
상가를 선택할 때 반드시 체크해야 할 사항으로는 인근상권의 활성화 정도와 향후 상권에 대한 전망을 들 수 있다. 비어 있는 점포가 있는 지 ▲영업상태는 어떤 지 ▲교통체계의 변화(전철개통여부와 버스노선통과등)는 없는 지 등을 그 지역 전문가와 상의해 보는 것이 좋다. 또한 상주인구 및 유동인구 현황 ▲유동인구의 동선 ▲주변의 대규모 개발계획 ▲주변의 대규모 유통시설 등 경쟁시설 진출계획 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.
이러한 상권분석을 마친 뒤에는 법률적 검토와 권리관계등을 분석해보아야 한다. 분양상가인 경우 시행·시공사의 일치여부 및 시행사의 토지취득 확인, 실제 소유여부 등을 토지등기부등본과 분양보증서 등을 통해 확인해보고 근저당권설정 등 법률적 하자 여부를 반드시 확인해야 한다.
특히 분양대행업자가 낀 상가분양인 경우 이중매매나 분양사기가 종종 일어나므로 반드시 계약 때 책임자급이나 본사직원과 직접 계약하는 것이 좋다.
재테크 차원에서 상가에 투자할 경우는 ▲주변상가의 임대시세 ▲임대거래 상황 ▲권리금 현황 등을 파악한 뒤 임대후 월수익률이 어느 정도일까를 예측해보고 투자에 임해야 한다. 마지막으로 현장답사를 통해 계약하고자 하는 업종과 주변업종의 중복· 집중여부를 조사하는 것도 잊지 말아야 한다.<최칠규 kira컨설팅 그룹 대표이사>
◎상가 적정 임대료 산정방법/전세총분양가 45∼50% 선… 일부 60% 육박도/월세보증금 30%에 나머지 은행이자율 적용
상가는 전세와 월세 두가지 방식으로 빌려줄 수 있다. 전세를 놓을 때 총분양가의 45∼50%선이 적정 보증금으로 알려져있으나 일부 유망 전문상가(의류 도매 전자)나 소규모상가는 60%에 육박하는 경우도 있다.
월세로 빌려줄 때는 분양대금의 30%를 보증금으로 받고 나머지 70%에 적정이자를 적용해 월세를 받는 것이 보통이다. 적정이자는 보통 은행이자율을 기준으로 정하고 있는 편이다. 예를들어 1억원에 상가를 분양받았다면 1억원에서 보증금 3,000만원을 뺀 7,000만원에 은행이자율 수준인 월 1%를 적용, 70만원을 월세로 받는 것이 적당하다는 것이다.
업종이나 장소에 따라서는 월 2%를 받는 경우도 많은데 상권이 형성돼 영업이 정상궤도에 도달하는데는 시간이 필요하기 때문에 개점 초기에 2% 월세를 받는 것은 무리일 수 있다. 특히 처음부터 2%수준의 임대료를 기대하고 자금계획을 수립해 상가를 분양받을 경우 낭패 보기 십상이다. 실전투자에 소개된 함씨의 경우는 총분양대금 1억4,400만원 가운데 보통의 경우보다 조금 많은 40%선의 임대보증금(6,000만원)을 받고 나머지 8,440만원의 1%인 84만원을 월세로 받고 있는 것이다.<서사봉 기자>
◎실전투자 사례/전문상가 지하8평 평당1,800만원 구입/상가 활성화 임대료 상승해 수입 짭짤
서울 도심재개발 지역내 대형 전문상가 지하1층 점포를 분양받은 함모씨(56)는 요즘 짭짤한 임대수입에 만족하고 있다.
93년 지방에 있던 임야를 시세보다 싸게 처분한 돈과 그동안 저축해온 돈을 합쳐 고정적 임대수입이 예상되는 전문상가내 지하1층 목 좋은 자리 8평짜리 점포를 평당 1,800만원(총 1억4,400만원)에 분양받았다.
처음 분양을 받을 때는 분양가가 주변시세보다 다소 비싸고 대형 전문상가라 상가 활성화가 다소 더딜거라고 걱정했으나 공사 시행업체가 유통업을 확대하면서 상가활성화에 총력을 기울이는 중이어서 개점 후 상권변화가 기대되고 의류 피혁 전문상가로 전국의 지방 중소상인을 대상으로 한다는 메리트가 있었다.
그는 분양받은 상가를 지난해 2월 구내매점으로 임대했다. 처음엔 보증금 6,000만원에 월 75만원의 임대료를 받다가 3월부터 월 84만원으로 올려 생활에 큰 보탬이 되고 있다. 또한 이 일대 상가의 상품가격이 싸고 취급품목도 다양한 전문상가란 인식이 퍼지면서 상가의 가치가 높아져 권리금도 상승세를 타는 중이다.
함씨의 경우 부동산가의 통상적인 계산법에 따라 환산하면 총분양금액중 임대보증금을 제외하고 월세로 월 84만여원이 보장돼야 한다. 월세로 84만원을 받고 있으므로 이 계산법에 따르면 함씨는 비교적 성공적인 투자를 한 셈이다. 분양받은 점포를 고정고객 확보가 쉽고 영업실적이 꾸준한 전문상가 지하매점으로 개발해 임대했기 때문이다.<서사봉 기자>
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