◎실명제후 2월까지… 유예기간 6월말로 끝나/작년 6월30일전 명의신탁 6월말까지 실명전환을/6월말전 소송제기하면 확정판결후 1년까지 유예/가등기도 타인명의 빌린경우에는 명의신탁 해당/종중소유 논밭 특례인정 실명전환·매각 안해도 돼재정경제원은 19일 지난해 7월 부동산실명제가 실시된 이후 2월말까지 8개월간 명의신탁부동산을 실명으로 전환한 실적이 총 6,845건에 이른다고 밝혔다. 이중 주택은 1,011건, 논밭등 기타 부동산은 5,834건이다.
재경원은 실명전환 유예기간이 6월말로 끝남에 따라 주요사례를 정리, 발표했다. 그 내용을 문답으로 알아본다.
―87년에 농지를 구입했으나 등기를 할 수 없어 해당지역에 사는 사람 이름으로 등기하고 근저당만 설정했다. 이 경우 실명전환은 어떻게 하나.
『지난해 6월30일전에 명의신탁한 부동산은 6월말까지 실명으로 전환하거나 매각 또는 성업공사에 매각의뢰해야 한다. 농지를 실명으로 전환하려면 농지가 있는 시·구·읍·면에서 농지취득자격증명을 발급받아 명의신탁해지신청서를 작성해 검인을 받고 등기소에 명의이전을 신청하면 된다. 명의신탁 부동산에 다툼이 있는 경우 소송절차를 거쳐야 하는데 이 때에는 명의신탁해지약정서 대신 판결문을 제출하면 된다. 6월말이전에 소송이 제기된 경우 유예기간은 확정판결후 1년까지로 연장된다』
―93년에 토지거래허가지역내 논을 구입했으나 등기이전을 못한채 판 사람 이름으로 계속 등기를 하고 가등기만 설정해두었다. 어떻게 해야 하나.
『부동산실명제가 시행되기 전인 95년 6월30일이전에 취득한 미등기부동산은 경과조치에 따라 98년 6월말까지 이전등기를 신청하면 된다』
―94년에 임야를 매입했으나 토지거래허가를 받지 못해 등기이전을 하지 못하고 권리확보를 위해 친척명의로 가등기만 해놓은 경우에는.
『토지거래허가구역안에 있는 미등기임야를 등기이전하려면 시·군·구청에서 허가받아야 한다. 임야의 경우 해당 시·군내에 있는 전세대원이 6개월이상 거주해야 하며 토지거래허가를 받으면 임야매매증명은 받은 것으로 간주된다. 가등기도 타인의 명의를 빌린 경우에는 명의신탁에 해당되기 때문에 6월말까지 실명으로 전환해야 한다』
―93년에 시민권을 획득한 해외교포다. 한국국적을 갖고 있던 당시 본인의 명의로 보유하던 부동산을 해외이주하면서 친척이름으로 등기를 이전했을 경우는 어떻게 되나.
『외국국적을 취득한 시민권자는 실명전환때 외국인토지법에 따라 토지소재지 시·도지사의 허가를 받아야 한다. 해외교포 1세가 외국국적을 취득하기전 본인이름으로 갖고 있던 부동산을 명의신탁한 경우에는 허가를 받을 수 있지만 토지를 취득한 때부터 명의신탁해서 토지등기부등본에 본인명의로 등기된 적이 없으면 허가를 받을 수 없다. 농지인 경우 농지취득에 따른 절차를 내국인과 같이 거쳐야 하는데 해외거주자는 영농의사를 입증할 수 없어 실명전환이 불가능하다』
―종중소유 논밭을 현지에 사는 종중원 이름으로 등기해두었는데 종중명의로 이전하려면.
『이 경우는 특례가 인정되어 실명전환이나 매각처분하지 않아도 된다. 굳이 명의이전하려면 부동산 소재지에서 부동산등기용 등록번호를 종중명의로 발급받은후 개인의 경우와 같은 절차로 등기하면 된다』
―아파트입주권을 당첨자(조합원)로부터 매입했으나 준공허가가 나지않아 등기를 못하고 있다. 아파트가 완공되면 최초 등기는 당첨자이름으로 해야 하는데 어떻게 되나.
『아파트입주권을 전매취득한 경우 완공되어 소유권보존등기가 된후 최초등기를 당첨자이름으로 하는 것은 명의신탁에 해당되지 않는다. 때문에 나중에 등기를 이전해도 된다. 다만 소유권 보존등기일이후 3년내에 소유권이전등기를 해야 한다』
―다른 사람 이름으로 등기한 집을 실명전환 유예기간내에 실명전환할 경우 세금은 어떻게 되나.
『취득세와 등록세는 물어야 한다. 그러나 명의신탁해지에 따른 소유권이전이면 건수 및 금액에 관계없이 양도소득세는 과세되지 않는다. 명의신탁 사실이 드러나 과거 누락된 증여세나 양도세가 새로 밝혀지면 이를 내야 한다. 다만 명의신탁부동산이 1건이고 그 가격이 5,000만원이하이면 세금을 내지 않아도 된다』
보다 자세한 사항은 재정경제원 금융·부동산실명제실시단(전화 (02)503―6792, 507―0151)으로 문의하면 된다.<이상호 기자>
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