◎「업무」위주 탈피… 소형중심 첨단고급화 신축바람/실평수·업체 신뢰도·주변임대시세 꼼꼼히 따져야지난해 정부가 오피스텔의 주거기능에 대한 규제를 완화하면서 주거기능이 강조된 새로운 형태의 오피스텔이 다양하게 등장하고 있다.싱가포르나 홍콩처럼 재택근무자 중심의 본격적인 오피스텔시장이 형성된 것은 아니지만 지금까지 오피스텔을 업무기능에만 종속시킴으로써 생겨난 이용자들의 불만을 완화할 것으로 보여 앞으로 실수요자는 물론 투자목적의 수요까지 늘어날 것으로 보인다.
지금까지 오피스텔은 무조건 ▲업무면적 70% 유지 ▲욕실크기 제한 ▲베란다설치불가등의 규제로 오피스텔 고유의 장점인 「휴식과 업무의 조화」가 유지될 수 없었다. 그러나 지난해 이같은 규제가 대폭 풀리면서 최근 들어서는 오피스텔 가운데는 재택근무자나 맞벌이부부 독신자등을 겨냥해 주거시설과 업무시설을 첨단화 고급화한 곳이 많아졌다. 최근 새로 건설되는 오피스텔의 특징은 대형보다는 20평이하인 소형 위주로 건설되고 있으며 분양 역시 소형이 빨리 되고 있다는 점이다.
특정계층을 겨냥한 소형 오피스텔의 인기가 높아 앞으로는 단순한 오피스텔보다 수요자의 다양한 요구에 맞게 각 층을 특화한 오피스텔이 각광받을 것으로 보인다. 따라서 오피스텔을 신축하려는 사람의 입장에서는 수요자의 다양한 욕구를 우선 고려해야 할 것이다.
그렇다면 구매자 입장에서 어떤 점에 유의해야 좋은 오피스텔을 선택할 수 있을까. 우선 일반적으로 오피스텔 분양시점이 모두 완공 2∼3년전임을 감안할 때 시행자와 시공자의 신뢰도를 살펴야 한다. 좋은 땅에 지어진 아이디어 상품이라도 완공까지 문제없이 공사를 진행할 시공능력, 개발업체 자금능력, 평판등을 종합적으로 판단해 오피스텔을 선택해야 한다.
둘째는 전용면적비율이 합리적이고 실평수가 큰 지를 고려하며 분양가격을 평가해야 한다. 아무리 주변의 분양가격보다 싸더라도 전용면적이 작다면 당연히 고가매입이 된다.
셋째는 주변 임대시세 파악이다. 재테크에 목적이 있다면 분양을 받아 전세를 놓을 것이므로 임대가 추세를 살펴 금융소득 이상의 임대수입을 얻을 수 있을지 고려해야 한다. 일반적으로 오피스텔의 경우 전세보증금이 분양가의 50%는 되어야 손해를 보지 않는 투자인 것으로 분석된다. 따라서 분양당시 주변 임대시세가 분양가의 50%미만이라도 전세가 등락등을 알아보아 입주시점에는 50%이상이 될 수 있을지 나름대로 분석해볼 필요가 있다.
◎오피스텔 임대사업 채산성/전세값,집값의 40% 웃돌아/아파트 투자 수익성에 육박
정부의 주거공간 규제완화로 오피스텔시장이 활기를 띠면서 임대료가 서서히 오르고 매기도 목 좋은 곳을 중심으로 살아나고 있다.
현재 오피스텔 임대료는 매매가의 40∼60%선. 강남 테헤란로는 임대료가 평당 200만∼230만원, 매매가는 평당 400만∼600만원선이며 마포일대는 임대시세 160만∼180만원, 매매는 350만∼380만원선이다.
전세기준으로 임대가가 매매가의 40%를 넘어선 것이다. 서울시내 아파트 전셋값이 매매가의 50∼60%선인 점에 비하면 아직까지 아파트에 비해 수익성이 떨어지는 셈이다. 그러나 1가구2주택 규제에서 제외되고 용도가 비교적 다양하다는 상품성을 감안하면 단순히 비교할 수 없다.
특히 오피스텔의 임대소득은 다른 소득원의 종류와 양에 따라 임대소득세에 차이가 크므로 일률적인 평가는 어렵다. 예컨대 테헤란로의 오피스텔을 평당 400만원에 사서 평당 200만원에 임대한 경우 다른 소득원 유무에 따라 엄청난 차이가 있다. 이 오피스텔이 20평짜리일 경우 복잡한 계산을 거치면 총수입이 연간 810만원, 여기에 정부에서 정한 표준소득률(74.4%)을 곱하면 602만6,400원이 나오는데 이것이 오피스텔 임대에 따른 연간 순수입이 된다. 그러나 연봉이 높은 고소득자나 다른 사업을 하는 사람은 합산과세되기 때문에 단순임대사업자보다 소득세가 많게는 10배이상이 될 수 있다.<서사봉 기자>
◎신축 오피스텔 새 경향/가변형 구조·최첨단 보안설비에 온돌·싱크대·도시가스까지 설치
온돌방 욕실 싱크대등이 설치된「주거형」오피스텔이 속속 등장하고 있다. 원목이나 패션가구를 배치한 오피스텔, 내부구조를 입주자 희망대로 바꿀 수 있는 가변형등 다양한 형태의 오피스텔이 선보이고 있다. 오피스텔사업을 가장 활발히 벌이고 있는 나산종합건설은 주거기능을 대폭 강화한 오피스텔「트루빌」을 지하철 3호선 수서역과 연계해 짓고 있다. 트루빌은 아파트못지않은 주방시스템을 갖추고 있으며 욕실 안에 샤워부스가 따로 설치돼 있다. 또 세탁기를 설치할 수 있는 공간도 따로 마련, 주거생활에 불편이 없도록 했다.
우성건설이 강남구 도곡동에 지을 「우성 캐릭터 듀오」오피스텔은 정보통신 서비스를 연계한 첨단 정보화 주거형 오피스텔이다. 7월에 분양될 이 오피스텔은 ▲홈 오토메이션 ▲홈 시큐러티(보안)시스템을 갖추고 있고 전자우편 홈쇼핑 홈뱅킹등의 서비스를 자유롭게 이용할 수 있어 재택근무자들이 사무실과 주택으로 사용하는데 편리하다.
이밖에 현대건설과 삼주개발도 서울 목동에 공동으로 건설할 예정인 「현대월드타워」오피스텔에 각 실마다 온돌과 싱크대를 설치하고 가스가 들어갈 수 있도록 지을 예정이어서 종전과는 다른 형태의 오피스텔이 될 것으로 보인다.
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