◎투자가치 높은 지분선택 기준사업추진 빠르고 감정평가액 높은 곳/개발이익비례율 높고 이주비 많은 곳/단지규모 크고 조합원·세입자 적은 곳/재당첨금지 미적용·입주않고 팔아도 시세차익 이점재개발(특히 합동재개발)사업은 부동산투자중 서민들의 관심이 높은 분야다. 일반아파트를 분양받을 때 처럼 주택청약통장이나 채권이 필요하지 않고 지분소유자에 대해 동호수 추첨우선권이 주어져 마음에 드는 평형과 위치및 향을 선택할 수 있기 때문이다.
또 사업단계별로 프리미엄이 불어나기 때문에 입주하지 않고 중도에 팔더라도 시세차익이 보장되고 재당첨금지기간의 적용을 받지 않는 이점이 있다.
재개발에 대한 투자는 지분매입으로 시작된다. 재개발구역에서의 평형배정은 감정평가금액이 높은 순서에 따르기 때문에 자신이 원하는 평형을 얻기 위해서는 이에 맞는 금액의 지분을 매입해야 한다.
특히 투자가치가 높은 지분을 선택하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 짚어보는 것이 필요하다. 우선 사업추진이 신속한 곳을 선택해야 한다. 재개발사업은 절차가 복잡한 만큼 사업추진에 장애가 될 수 있는 변수가 많아 실제 사업기간이 길게는 10년 이상 걸리는 경우도 있다. 구역지정―사업계획 결정―사업시행인가―관리처분계획인가등 각 단계마다 2년이상 소요된다면 문제가 있는 구역일 가능성이 높다.
둘째, 감정평가금액이 높은 곳을 선택해야 한다. 감정평가금액은 공시지가에 연동되는 것이 일반적이므로 공시지가가 높은 곳이 감정평가금액이 높은 곳이다. 감정평가금액이 높다는 것은 아파트 평형을 선택할 때 그만큼 자신의 의사를 반영할 수 있는 확률이 높다는 것이며 평형 배정을 놓고 경합을 벌일 때 다른 조합원보다 상대적으로 유리하다는 것을 의미한다.
셋째, 개발이익비례율은 재개발사업으로 몇 배의 이익을 얻을 수 있는가를 나타내는 계수로 이 수치가 높으면 조합원이 누릴 수 있는 이익 또한 많게 된다. 가령 개발이익비례율이 120%라면 추가비용 부담이 없더라도 현재 조합원이 소유하고 있는 지분가격의 120%에 상당하는 아파트를 배정받을 수 있다. 일반적으로 개발이익비례율이 높은 곳은 ▲국·공유지보다 사유지의 비율이 높은 지역 ▲사업면적에 비해 조합원 및 세입자 수가 적은 지역 ▲토지지분이 기존 주택평형보다 높은 지역 ▲용적률이 낮은 지역 ▲건축비가 적은 지역등이다.
넷째, 단지규모는 크면서 조합원 및 세입자수가 적은 곳을 택해야 한다. 조합원 수가 적으면 평형 배정에 있어 경쟁률이 낮아지고 시공사 선정등의 이해관계 조정이 한결 용이해지게 되며 세입자 수가 적으면 세입자대책에 대한 부담을 덜어 조합원에게 돌아가는 개발이익이 높아진다.
다섯째, 초기투자비용을 줄이려면 이주비가 높은 구역을 선택하면 좋다. 그러나 이주비는 시공회사에 대한 재정압박을 가하게 되며 이는 개발이익비례율을 낮추기 때문에 결국은 조합원의 부담이 된다. 때문에 이주비가 많다고 무조건 좋은 것은 아니다.
재개발 투자에 있어 무엇보다 중요한 점은 매입시점을 잘 선택해야 한다는 것이다. 매입시점에 따라 동일한 지분의 매매가격이 상당한 차이를 보이기 때문이다. 게다가 재개발사업은 사업기간이 길기 때문에 투자금액이 장기간 잠겨 있을 수 있으며 자칫하다가는 재개발사업 자체가 무산될 위험성도 있다. 또 투자가치가 높은 지분을 매입하는 것 못지 않게 중요한 대목은 조합원이 되고도 분양대상에서 제외되는 경우를 피해야 한다는 점이다.
내집마련의 꿈을 이루려면 재개발사업의 추진이 일정 궤도에 오른 곳을, 투자이익의 극대화를 목적으로 한다면 재개발구역으로 지정될 곳을 선점하거나 사업추진에 난항을 겪고 있는 지역중 사업시행 가능성이 큰 곳을 선택해야 한다.<김영평 한국부동산신탁 부사장>
◎부천 손모씨 서울 재개발 투자사례/35평 지분매입비·추가부담금 등/1억5,670만원 들여 42평형 분양/총비용빼고도 2,000만원 남는셈
부천에 사는 손모씨는 서울로 이사를 오기 위해 집을 고르던 중 재개발의 장점을 듣고 투자해 시세보다 싸게 중형 아파트를 구하게 됐다. 1억원짜리 단독주택에 살던 손씨는 일단 서울에서도 사무실과 가까운 당산동 주변 아파트 시세를 알아본 결과 43평형이 2억2,000만원선이었다.
인근 지역에 보다 싼 아파트가 있나해서 들른 한 부동산중개업소로부터 신길 재개발구역에 대한 설명을 듣고 그는 마음을 바꾸어 이사시기를 늦추고 재개발에 투자하기로 했다.
손씨는 일단 토지면적 35평의 사유지를 1억4,000만원에 매입했는데 그가 지분을 매입한 구역은 사업방식이 바뀌는 등 우여곡절이 많아 가격이 조금 싼 편이었다. 얼마후 시공업체로 S사가 결정되고 이주비로 8,000만원(무이자상환 6,500만원, 이자 상환 1,500만원)이 책정됨에 따라 그는 지분매입에 따른 구체적인 손익계산을 할 수 있게 됐다. 즉 지분매입을 위해 1억4,000만원을, 재개발구역내의 국·공유지 불하대금으로 1,000만원을 지불해야 했다.
재개발이 끝난 뒤 35평지분으로 분양받을 수 있는 아파트평형인 42평의 분양가격은 1억3,020만원. 이에 비해 그가 재개발지역에 가지고 있던 자산가치는 ▲토지평가액 1억500만원 ▲건물평가액 1,500만원 ▲국·공유지 매입비용 1,000만원등 1억2,350만원으로 계산됐다. 따라서 입주시 1억3,020만원과 1억2,350만원의 차액인 670만원을 추가부담해야 한다.
결국 그가 부담해야 하는 총 금액은 지분매입비용 1억4,000만원, 국·공유지 불하대금 1,000만원, 입주시 추가부담금 670만원등 1억5,670만원이다. 주변 신길 K아파트 40평형 매매가격이 1억7,000만∼1억8,000만원 정도이므로 손씨는 금융비용을 감안하더라도 2,000만원이상의 수익을 본 셈이다.
◎재개발사업 어떻게 추진되나/주민⅔이상 동의 거쳐 지자체에 구역지정 신청/조합설립후 사업인가받고 아파트배정·일반분양
재개발은 사업준비―구역지정―사업시행―사업완료등 4단계를 거쳐 추진된다.
사업준비단계에서는 주민대표를 선정해 재개발사업 추진을 위한 주민의견을 모아 3분의 2 이상 동의를 얻을 경우 재개발대상지역을 선정하고 지역대표자 모임인 준비위원회를 구성해야 한다.
구역지정단계는 재개발사업 기본계획을 수립, 해당지방자치단체에 구역지정을 신청하는 것이다. 지방자치단체는 이 계획을 검토, 건설교통부 중앙도시계획위원회에 넘기게 되고 중앙도시계획위원회가 의결하면 재개발구역으로 지정된다.
사업시행단계에서는 재개발사업 계획을 결정한 뒤 조합을 설립하고 사업시행인가를 받아 사업을 추진하게되며 조합원에게 건립아파트를 배정하는 절차가 있게 된다.
이어 조합원분을 제외한 아파트를 일반분양하고 공동주택 및 토지에 대한 등기와 정산을 마친후 관계서류를 일체를 지자체에 이관하는 것으로 재개발절차가 모두 끝나게 된다.
한편 재개발사업으로 새로 지어진 아파트중 국민주택규모(전용면적 25.7평)를 초과하는 대형아파트는 건립가구의 50%까지만 조합원에게 배정되고 나머지는 일반분양된다. 조합원들은 또 아파트를 분양받은후 남는 재산가액은 상가나 현금으로 정산하게 된다.
6월까지는 40㎡미만 나대지 소유자도 무주택자이면 최소평형 아파트를 분양받을 수 있으며 사업계획 결정일 현재 3개월 이상 재개발구역에 거주한 세입자는 주거대책비 또는 구역내 건설되는 공공임대아파트(전용면적 7∼10평) 입주권을 받는다.
세입자용 공공임대주택은 해당지방자치단체가 인수, 관리하므로 조합원에게는 손해가 없다.<서사봉 기자>
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