◎미분양 전용 18평이하 5가구 구입 5년뒤에 팔면 면세/수원 영통주공아파트 1억6,750만원 들여 월수 200만원40∼50대 한창 일할 나이에 회사를 물러난 퇴직자들은 최근 세제상 많은 혜택이 주어지는 임대사업자로 새생활을 설계해 볼 만하다. 수도권 인근 또는 대도시의 전용면적 18평(분양면적 24∼25평)이하 미분양아파트를 5가구 구입해 구청에 임대사업자로 등록하면 취득세 등록세가 100% 면제되고, 5년간 임대후 팔게되면 양도소득세도 100% 면제된다.
또한 전세보증금에 대해서는 사업소득세가 부과되지 않는등 세제상 여러가지 덕을 볼 수 있다. 수도권지역에서 전세가가 집값의 60∼70%에 육박하는 현실을 감안하면 임대사업은 적은 돈을 투자해 안정적인 수익을 올릴 수 있는 사업임에 틀림이 없다.
또 지난해 11월8일 정부가 발표한「주택시장 안정대책」에 따라 95년 10월30일 이전 분양받은 미분양주택은 5가구가 아니더라도 5년간 임대후 팔면 양도소득세가 약 50%정도 감면되는 이점이 있다.
수원 영통지구 주공아파트 5가구를 구입해 임대할 경우 투자분석을 해보자.
수원 영통지구 주공아파트 24평형(전용면적 18평)의 총분양가는 6,550만원인데 국민주택기금 융자금 1,200만원을 빼면 실 부담금은 1가구당 5,350만원이다.
계약시 1,000만원, 97년 12월 입주 때까지 중도금을 5개월 간격으로 900만원씩 4번 내고 잔금 750만원은 전세금으로 대체한다고 하면 5가구를 구입할 때 계약금 5,000만원과 다음해말까지 분할 납부할 중도금 4회분 1억8,000만원등 모두 2억3,000만원이 든다는 계산이 나온다.
수원 영통지구 인근 수원원천 25평형 주공아파트의 전세가격이 현재 4,500만원 수준이므로 분양받은 아파트를 내년말 입주 때 낮게 잡아 가구당 4,000만원까지는 임대할 수 있게 된다.
생활비를 생각해 전세보증금으로 2,000만원만 받고 나머지 2,000만원을 월세로 받으면 가구당 월40만원씩 200만원의 생활비를 얻을 수 있다.
1억원의 전세보증금중 잔금을 내고 남은 돈 6,250만원을 은행에 넣으면 여기서 생기는 이자로 ▲국민주택기금 융자금 이자(1가구당 10만원) ▲연간 임대료로 받는 소득 2,400만원에 대한 사업소득세 ▲연간 2회씩 내는 해당주택의 세금을 충당할 수 있고 비상시 목돈 자금으로도 활용할 수도 있다. 임대료는 매년 5%씩 올릴 수 있다.
결과적으로 5가구 아파트를 구입하는데 들어간 비용은 1억6,750만원으로 매월 200만원의 소득을 올리는 임대사업자가 되는 것이다.
그리고 5년후에 팔면 양도소득세가 100% 면제되므로 주택가격이 내려가지 않는한 생활도 안정되고 퇴직금을 축내지 않고 투자하는 일거양득이 되는 셈이다. 다만 세제상 혜택을 받기 위해서는 반드시 관할구청과 세무서에 임대사업자로 등록을 해야한다.
◎김모씨 퇴직금 2억2,000만원 투자구상/남양주 창현 5가구 1억3,700만원에 구입/보증금일부 월세로 월 150만원 수입기대
퇴직을 며칠 앞두고 있는 김모씨(52)는 퇴직금 2억2,000만원중 일부를 투자해 매월 150만원의 소득을 올리는 주택임대사업을 구상하고 있다.
그는 일단 투자성이 좋은 편인 미분양아파트현황을 알아본 결과 남양주창현지구 24평형(전용면적 18평)이 가장 적격이라는 판단을 내렸다.
방이 3개고 총분양가도 비교적 싼 5,275만원으로 국민주택기금 융자금 1,200만원을 빼면 실제 부담해야 할 돈은 가구당 4,075만원이었다.
가구당 계약금 820만원, 97년 4월 입주 때까지 3개월 간격으로 640만원 씩 내는 중도금, 잔금 1,335만원을 시간차를 두고 투자해야 한다는 계산이 나왔다. 5가구를 살 경우 계약금 4,100만원, 올해말까지 분할 납부하는 중도금 3회분 9,600만원등 1억3,700만원의 초도사업비가 필요했다. 잔금은 임대료로 충당한다는 계획을 세웠다.
그는 분양받을 아파트를 내년 4월 입주 때 비교적 싼 3,000만원에 내놓아 임대를 쉽게 마칠 계획인데 매달 생활비를 생각해 전세보증금으로 1,500만원을 받고 나머지 1,500만원 해당분은 월세로 돌려 가구당 30만원씩 150만원의 임대수익을 올린다는 계산이다.
또한 7,500만원의 전세보증금과 퇴직금중 분양대금을 내고 남은 돈 1,625만원을 합한 9,000여만원은 은행에 넣어 여기서 생기는 이자로 국민주택기금 융자금 이자(가구당 10만원), 연간 임대료로 받는 소득 1,800만원에 대한 사업소득세, 연간 2회씩 내는 해당주택의 세금을 해결한다는 계획도 세웠다.<주택공사 사업본부장> <서사봉 기자>
기사 URL이 복사되었습니다.
댓글0