◎조합설립후 80%이상 결의로/사업계획서 시·구청 승인후/전용면적 가구당 115㎡이내/세입자제외 1명당1가구 배정재건축사업은 재건축조합설립에서 시작된다. 조합원자격자 80%이상의 동의를 얻어 재건축을 결의(재건축추진위원회 구성)한뒤 우선 관련기관에 안전진단을 의뢰해야 한다. 안전진단을 할 수 있는 기관은 한국건설기술연구원, 대학부설연구기관 등이 있다.
안전진단기관은 건물의 구조안전과 설비, 건물가격, 수선유지비, 관리비, 토지이용도, 재해위험여부, 도시미관을 종합 검토해 재건축여부를 결정한다.
다음에는 해당 시청이나 구청에 재건축조합인가를 신청해야 한다. 신청서에는 조합원명부 재건축결의를 증명하는 서류, 건물안전 진단서류 등을 반드시 첨부해야 한다.
이때야 비로소 재건축사업에서 가장 중요한 사업승인을 신청할 수 있는데, 조합은 사업승인신청 이전에 조합원 80%이상의 동의를 얻고 재건축대상주택에 설정된 전세권가등기 근저당권 등을 모두 말소해야 한다. 재건축에 동의하지 않는 입주자가 있을 경우 재건축조합은 2개월 동안 재건축참가의사를 물어본뒤 시가에 따라 재건축대상 공동주택을 매도할 것을 청구할 수 있다.
사업계획 승인을 받으면 사업지구내의 토지나 건물중 조합원 소유가 아닌 부동산을 조합명의로 매입해야 한다. 이같은 절차는 조합이 미리 선정한 시공업체가 대행해주기도 한다. 최근 건설업체들 사이에 재건축사업 수주경쟁이 치열해지면서 총회의 의결과정을 거치지 않은채 시공사가 선정돼 사업에 차질을 빚는 조합이 많으므로 주의할 필요가 있다.
사업승인이 나면 기존주택 철거와 동시에 착공에 들어가게 된다. 착공이후에는 조합규약에 따라 새로 건립하는 아파트 가운데 조합원 몫을 먼저 배정하고 나머지 물량이 20가구를 넘을 경우에 일반분양해야 한다. 착공이후에는 조합규약에 따라 새로 건립하는 주택이 기존 주택가구수의 130%이상이어야 하고 전용면적이 최고 115㎡이하여야 한다.
주의할 점은 조합원 1명에게 공급되는 주택은 1가구로 한정되기 때문에 여러채의 집을 소유하고 있던 조합원도 1가구의 주택만 배정받고 나머지 권리분은 돈으로 받는다는 사실이다. 또 한 채의 주택을 여러명이 공동 소유하고 있어도 이들중 자율적으로 정하는 1명만이 집을 배정받게 된다.
특히 재건축사업은 재개발사업과 달리 세입자에 대한 대책이나 보상이 없기 때문에 재건축대상 주택을 구입할 때는 가옥주와 세입자간의 분쟁소지가 없는 주택인가를 반드시 확인해야 한다.<서사봉기자>
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