◎지분구입과 배정평수 우선 고려/입주전 금융비용·이주비도 감안재개발은 재건축에 비해 사업기간은 길지만 비교적 적은 비용으로 내집을 장만하거나 집을 키울 수 있다는 점에서 관심이 높다.특히 서울지역은 주택을 새로 지을 수 있는 택지가 없어 기존 노후 주택단지를 아파트촌으로 바꾸는 재개발사업이 앞으로도 성황을 이룰 것으로 보인다.
재개발아파트를 분양받기 위해서는 재개발지역의 기존 조합원 지분을 구입한 후 해당지자체의 사업계획결정, 조합설립인가 및 사업시행인가, 관리처분계획인가 공사완료, 분양처분 등의 절차를 거쳐야 한다. 재개발가능성이 있는 지역의 지분을 구역을 지정하기 전인 사업시행초기단계에서 구입하면 보다 적은 비용으로 내집마련을 할 수 있다.
재개발을 통해 적은 투자로 큰 수익을 올리기 위해서는 지분구입으로 얻을 수 있는 아파트 규모를 먼저 알아보아야 하고 지분구입 후 입주때까지 금융비용(기회비용), 인근지역아파트시세, 이주비 조건등도 꼼꼼히 챙겨야 한다.예를 들어 A씨가 25평 토지(주택포함)의 조합원지분을 1억5,500만원에 구입했을 경우 지분에 대한 감정평가가 어떤지를 먼저 알아보아야 한다.감정평가금액이 시가보다 지나치게 낮을 경우에는 당초 목표한 평형의 아파트를 배정받을 수 없기 때문에 재개발 참여를 재고할 필요가 있다.
감정평가결과 42평형의 아파트를 배정받을 수 있게 됐다면 입주시까지의 금융비용도 계산해야 한다.지분구입후 입주까지 3년6개월이 걸린디고 가정하면 A씨는 이 기간에 연리10%의 은행이자를 기준으로 하더라도 5,250만원의 기회비용을 추가 부담하게 돼 실제투자비용은 총 1억9,450만원이 되는 셈이다.실제투자비용을 인근지역의 같은 평형아파트시세와 비교해 투자비용이 많은 경우에는 중도하차하는 편이 낫다.아파트가격이 과거와 같이 크게 올라 시세차익을 챙길 수 있는 기회는 갈수록 적어지기 때문이다.
이주비도 세심하게 떠져보아야 할 항목이다.이주비 액수가 많고 이주비중 무이자비율이 클수록 투자효율이 커지는 것은 물론이다.<도움말=양화석·21세기컨설팅(주)대표> <김동영기자>
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