◎저당권·도시계획·선세입자여부 등 먼저 확인토록서울 구의동 아파트에 살던 윤모(50)씨는 최근 아파트를 2억5,000만원에 팔고 명예퇴직금 1억원을 더해 법원경매 부동산을 구입, 지상3층(연건평 140평)의 점포주택을 지어 3층은 자신이 살고 1, 2층은 세를 놓아 매달 상당한 액수의 임대료를 받고 있다. 윤씨는 집부근의 지상2층(연건평 57평)짜리 낡은 단독주택이 경매물건으로 나와 처음 감정가격 3억3,600만원에서 두번 유찰돼 2억1,500만원에 3차 경매가 실시된다는 얘기를 듣고 경매에 참가해 2억4,100만원에 낙찰을 받았다. 시가보다 30%정도 싼 가격이었다.
윤씨처럼 경매에 나온 부동산에 관심을 기울이는 사람이 많아 지고 있다. 경매부동산은 대체로 값이 싼 편으로 알려졌기 때문이다. 그러나 경매에 나온 부동산은 값이 싼 만큼 주의할 점도 많다.
경매부동산을 구입할 때 제일 먼저 해야 할 일은 어느 법원에서 언제 어떤 물건이 경매에 부쳐지는지 하는 물건정보를 얻는 것이다.
요즘은 각 신문에 경매물건 공고가 자주 실리고 하이텔등 컴퓨터통신서비스에도 경매물건정보란이 있어 쉽게 부동산 종목별 물건정보를 얻을 수 있다.
물건정보를 얻은 다음에는 해당법원 민사집행과에 가서 경매참가자를 위해 비치된 등기부등본 도시계획확인서 감정평가서 세입자현황등의 경매관련서류를 열람해 권리분석을 하는 것이다. 경매에 나온 물건들은 대개 권리관계가 복잡하게 얽혀 있기 때문에 권리분석은 매우 중요하다.
등기부등본에서는 가압류나 압류, 저당권등이 어떻게 설정돼 있는지, 설정일자의 선후는 어떻게 되는지를 확인하고 도시계획확인서로는 용도지역이 무엇인지, 도시계획도로는 지나가지 않는지, 공원용지등 도시계획시설용지로 지정돼 있지는 않은지 살펴야 한다. 이런 부분을 살피지 않으면 부동산을 낙찰받더라도 본래 목적대로 활용할 수 없게 된다.
또 감정평가서에서는 물건의 개략적인 위치와 물건 가격·현황등에 대한 감정평가사의 의견을 살펴보고 세입자수와 전입일자, 특히 최초 저당권 설정이전에 전입신고를 하고 거주하는 선순위세입자가 있는지 유심히 살펴야 한다. 선순위세입자가 있으면 낙찰을 받은 사람이 전세금을 주어야만 물건에 대한 소유권을 넘겨받을 수 있기 때문이다.
다음에는 현장에 가서 물건의 주변환경과 현재 상태를 확인해야 하는데 이 때는 인근 부동산중개업소를 찾아가 해당 경매물건의 시세를 파악한 후 응찰해야 한다. 입찰가격을 써낼 때는 「○억○천만원」이라고 딱 떨어지게 쓰는 것 보다는 단 10만원이라도 더 써내는 것이 낙찰받을 확률이 당연히 높다.
도움말―길당건설팅 진수성대표(02―201―2245)<서사봉 기자>
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