◎토지지분 많을수록 유리/가급적 큰 평형 구입하고 조합빚 많은지여부 확인/저밀도지구일땐 요주의/주택밀집지역은 피해야서울시가 강남지역 노후 저층아파트에 대해 고밀도개발을 억제키로 했으나 재건축과 재개발은 적은 투자로 보다 큰 아파트를 얻을 수 있어 여전히 인기가 높다. 특히 민간 자체사업으로 시행되는 재건축은 조합원 지분을 효율적으로 이용하면 「평수 늘리기」에 안성맞춤이다.
그러나 조합설립에서 사업승인, 철거, 입주에 이르기까지 복잡한 절차를 거치는 재건축과정에는 곳곳에 함정이 도사리고 있어 낭패를 보는 경우도 적지않다. 때문에 재건축대상 아파트를 고를때, 즉 조합원 지분을 매입할때 몇가지 사항은 꼭 짚고 넘어가야 한다.
우선 재건축대상 아파트는 건물면적보다는 등기부상 토지면적에 관심을 두어야 한다. 토지가 넓을수록 기존 주택 용적률(대지면적에 대한 건물연면적 비율)이 낮기 때문에 그만큼 많은 가구를 재건축할 수 있어 조합원들에게 유리하다. 대지면적에서 큰 차이가 없을 경우에는 큰 평형을 갖고 있는 조합원에게 보다 큰 평형을 배정하는 것이 일반적인 관례이므로 같은 단지내에서는 가급적 큰 평형을 구입하는 것이 낫다.
재건축대상 아파트를 구입할때는 「로열층 프리미엄」은 염두에 둘 필요가 없다. 나중에 평형을 배정할때는 기존 아파트 로열층 소유자에게 우선권을 주지는 않기 때문이다. 재건축사업을 위해 조합이 단지조성을 위해 단지내 또는 주변의 시유지나 국공유지를 구입해야 하는 지도 꼭 확인해야 한다. 별도의 부지 매입대금은 조합원이 부담해야 하기 때문에 이 경우에는 매입하지 않는 것이 좋다.
이와 함께 재건축규모에 비해 조합 빚이 많은 경우에는 사업지연으로 조합운영비가 많다는 증거이고 사업성도 떨어지기 때문에 피해야 한다. 단독주택 밀집지구나 군부대주변에는 아파트 높이를 충분히 올릴 수 없다는 점도 감안할 필요가 있고, 재건축지역이 10층이상으로 높일 수 없는 저밀도지구인지도 확인해야 한다. 최근 서울시등 각 지자체의 정책이 과밀을 초래할 수 있는 지역에는 고밀도개발을 억제하는 방향으로 기울고 있기 때문에 저밀도지구에 짓는 재건축아파트는 매력이 크지 않다.
최근 재건축대상 아파트의 가격이 급등하지 않았는 지도 확인해야할 사항이다. 재건축아파트 시세는 재건축회사선정, 재건축판정등 주요과정 마다 오르기 때문에 2∼3차례 가격이 크게 상승한 아파트는 가격이 오를 만큼 오른 것인 만큼 수익성이 그만큼 떨어진다.<김동영 기자>
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