◎여유돈 3,000만원에 수도권 24평형 구입 전·월세로/「2주택」 제외·40%까지 융자… 은행이자보다 이익「미분양아파트로 주택임대사업을…」 11월말 현재 전국의 미분양주택은 15만8,000여가구. 이중 미분양아파트가 미분양가구의 99%를 점한다. 이들 미분양아파트는 최근까지만 해도 임자없는 천덕꾸러기 신세를 면치 못했으나 정부가 11월부터 미분양아파트 구입자에 대한 대폭적인 금융·세제지원을 시작하면서 소규모 자본으로도 도전해볼 수 있는 안정적 투자처로 떠오르고 있다.
미분양아파트는 수도권에만도 4만1,000여가구가 몰려 있고 6대도시에도 각 1만가구 안팎의 미분양아파트가 주인을 기다리고 있다. 특히 서울로 출퇴근을 할 수 있고 발전가능성도 있는 수도권의 용인 고양 시흥 남양주 의정부등에도 1,000여가구에서 많게는 3,000∼4,000가구의 미분양아파트가 남아있어 눈길을 끈다.
이들 미분양아파트는 내집마련에도 좋은 기회를 제공하는 것은 물론 기존 주택 보유자도 3,000만원이상의 현금자산을 갖고 있으면 「1가구 2주택」에 따른 세제상의 불이익을 받지 않으면서 가구수에 관계없이 구입해 임대사업을 하기에 적합하다.
미분양주택 구입자에게는 주택보유사실과는 관계없이 미분양주택이 전용면적 18평이하일 경우에는 총분양가의 40%이내 범위에서 가구당 최고 2,500만원의 국민주택기금이 지원된다. 전용면적 18∼25.7평의 미분양아파트 구입자도 가구당 최고 3,000만원의 융자를 받을 수 있다. 이같은 주택융자는 전용 18평이하의 경우 1년거치후 19년동안 분할상환할 수 있고 18∼25.7평은 5년동안 분할 상환하거나 융자 5년후 일시상환이 가능해 융자조건도 양호한 편이다.
수도권을 예를 들어 24평형(전용면적 18평)의 총 분양가는 5,200만원대(평당 평균 220만원). 분양가의 40%인 2,100만원은 융자를 받을 수 있기 때문에 3,000만원정도의 자금만 있으면 24평형 아파트를 살 수 있게 된다. 초기투자비 3,000만원도 세입자가 입주한 후 상당부분을 회수할 수 있다.
이같은 방식으로 구입한 아파트를 월세를 놓거나 일정액이상의 보증금을 받고 월세를 내주는 일부월세방식으로 운영하면 투자비에 대한 은행이자 이상의 수익을 올릴 수 있다. 미분양주택은 특히 금융지원을 받는 구입가구수를 제한하지 않기 때문에 자금여유에 따라 임대규모를 늘리는 데도 어려움이 없다. 미분양주택을 구입하고 5년후에 매각하면 양도소득세의 50%를 감면받을 수 있어 전세 및 월세운영이 여의치않을 경우에도 주택처분에 따른 세금부담도 적은 편이다.
건설교통부 최재덕 주택정책과장은 『미분양아파트 임대사업은 증권등에 대한 투자에 비해 장기적으로 안정적이고 단기적으로는 확정적인 수익을 올릴 수 있다』며 『업체가 별도로 지원하는 융자를 받으면 더 적은 자본으로도 주택임대업을 할 수 있을 것』이라고 설명했다. 그러나 미분양아파트는 기존 아파트에 비해 입지와 교통여건이 뒤지는 경우가 있는 만큼 세입자의 수요, 발전가능성등을 세심하게 챙겨야 하는 것은 물론이다.
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