◎유찰많아 최초경락가격의 절반선서 낙찰도 가능경매에 나오는 주택은 권리관계등에서 하자가 없을 경우에도 시가보다 20% 이상 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 흔하다. 선호도가 높은 아파트는 유찰되는 횟수가 적어 낙찰가격이 시가와 큰 차이가 없지만, 환금성에서 뒤지는 단독주택과 연립주택은 유찰되는 경우가 많아 소규모자금으로 내집을 마련하기에 적당하다.
특히 대개의 경우 단독주택에 비해 매매가가 낮은 연립주택은 경매를 효율적으로 이용하면 1억원 미만의 자금으로 30평형대의 주택 구입이 가능해 도전해 볼 만하다. 30평형대 연립주택을 경매로 매입하는 데 필요한 자금은 최소 5,000만원. 연립주택은 3회 이상 유찰된 후 낙찰되는 경우가 많다. 3회 이상 유찰되면 최초경락가격의 절반까지 낙찰가가 떨어지게 된다.
25∼35평형의 연립주택은 보통 최초 경매가격이 1억원 전후에 형성되기 때문에 3회 이상 유찰된 물건을 잡으면 5,000만원선에 매입할 수 있다. 경매가 실시되는 법원별로 이같은 성공사례를 한달에 2∼3차례 목격할 수 있다는 것이 법원 관계자들의 설명이다.
경매에 나온 연립주택에 효율적으로 투자하면 소규모 자금으로 주택임대사업까지 할 수 있다. 1억원을 갖고 3회 이상 유찰된 연립주택을 구입할 경우, 5,000만원선의 낙찰대금을 납부하고 명의이전을 받기까지 45∼70일이 걸리게 되며 그동안 집수리등을 마치고 4,000만∼5,000만원에 전세를 놓으면 투자자금을 상당부분 회수할 수 있게 된다. 융자등을 통해 2,000만∼3,000만원 정도를 추가 확보해 경매에 참여하는 투자방식을 반복하면 양도소득세의 면제를 받을 수 있는 임대사업도 시작할 수 있게 된다. 현행 조세감면규제법은 5가구 이상을 5년 이상 임대하면 임대주택에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있도록 규정하고 있으며, 미분양주택 해소와 주택업계의 경영어려움을 덜기 위해 양도소득세를 면제받는 임대 가구수가 2∼3가구로 완화될 가능성도 높다.
이같은 내집마련및 임대사업전략이 성공을 거두기 위해서는 낙찰후 명의이전까지의 절차를 숙지하고 해당물건의 권리관계등 명의이전에 필요한 사항을 꼼꼼이 챙겨야 하는 것은 필수적이다.<김동영 기자> <도움말=양화석·21세기컨설팅(주)대표>
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