◎유동인구·주변 업무시설 종사자대상 업종 전망밝아/쇼핑센터 개장때 맞춰 준공하면 임대수입 가장 많아자신의 땅에 건물을 지을 때는 주변 의 건물 신축계획을 고려해 건물의 용도를 결정해야 한다. 특히 근처에 백화점이나 쇼핑센터등 대형유통시설이 들어서면 그 일대에 상권이 형성되고 땅값과 건물임대료는 상승하기 마련이다. 그러나 이들 유통시설은 고객 흡입력이 워낙 강해 주변의 소형 유통업체는 경쟁력을 잃게 된다.대전 서구 탄방동에 1백50평의 땅을 가지고 있는 정모씨는 근처에 대형쇼핑센터가 들어선다는 사실을 감안해 상권이 형성되는 시점에 맞춰 지하1층 지상5층(연면적 3백68평)의 먹거리 빌딩을 이땅에 짓기로 했다. 당초 정씨는 탄방동 땅을 팔아 대전 둔산택지개발지구의 건물을 임대해 사업을 할 예정이었다. 그러나 부동산경기가 침체돼 평당 2백만원을 호가하던 땅을 1백60만원에 내놓았는데도 팔리지 않았다. 정씨는 그러나 그의 땅 근처 5천6백여평 부지에 지하6층 지상10층(연면적 4만6천여평)의 대규모 쇼핑센터건물이 착공되자 계획을 바꾸었다. 땅을 무작정 팔기보다 쇼핑센터에 드나들 유동인구를 대상으로 건물을 지으면 유리하리라는 판단이 선 것이다.
전문가에게 자문을 구한 결과 앞으로 들어설 쇼핑센터와 경쟁을 피하면서 쇼핑객과 주변의 업무시설 종사자를 상대할 음식백화점이 임대전망도 높다는 결론을 얻었다. 층별구성은 지하1층 노래방, 지상1층 한식전문점, 2층 커피전문점, 3층 중국음식점, 4층 일식전문점, 5층 서구식 레스토랑으로 결정했다.
개발시기 결정도 중요한 문제였다. 지금 당장 건물을 지으면 6억9천9백20만원(평당 1백90만원)의 건축비가 들지만 임대예상수입은 6억6천2백40만원(평균평당임대가 1백80만원 적용)으로 별도의 현금투자가 필요했다. 임대수입을 예측하는 기준이 된 주변임대시세는 가장 비싼 지상1층이 평당 3백50만원이고 층별로 1백20만∼3백50만원선이었다.
그러나 쇼핑센터 준공시기에 맞춰 건물을 지으면 훨씬 높은 임대수입이 예상됐다. 물가상승에 따른 건축비의 연간상승률을 5%로 잡으면 3년 뒤 평당건축비는 약 2백20만원으로 모두 8억9백60만원의 건축비가 든다. 반면 쇼핑센터가 문을 여는 99년초 이 건물의 예상임대수입은 모두 13억2천4백80만원으로 5억1천5백20만원의 현금수입이 예상됐다. 3년 뒤 탄방동에 형성될 상권과 비슷한 수준인 지금의 둔산신시가지 대형쇼핑센터 주변 임대시세를 기준으로 삼았다. 지상1층의 평당임대가는 7백만원, 각층 평균평당임대가는 3백60만원으로 현재 그의 땅 주변 임대시세의 두 배 가량이었다. 건물은 당연히 쇼핑센터가 들어서는 99년초를 완공 목표로 나중에 짓기로 했다.
<자료제공:르 메이에르(주) 컨설팅기획부(02―761―0600)> <서사봉 기자>
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