◎주변상황고려 건물형태 결정을/신도시 65평 독특한 외관 설계 높은값 사무실 임대/주택은 주변에 중대형많아 원룸형 건설 수익짭짤상가주택을 지을 때는 주변시설과 유동인구의 특성, 주변상가들의 임대·매매시세등 현재의 주변상황 뿐 아니라 앞으로 상권이 어떻게 발전할 것인지를 고려해 건물형태를 결정해야 한다. 또한 건물을 계속 소유할 지, 매각할 지를 고려해 주거공간과 상가공간을 적정비율로 나눠야 한다.
92년 분당신도시 야탑동에 65평의 단독택지를 매입한 김모씨(60)는 이 곳에 지하1층·지상3층(연면적 1백30평)의 상가주택을 지어 지상1층은 사무실로, 지상2층 일부와 3층은 주거시설로 임대하고 2층의 나머지 공간에는 자신의 사무실을 만들었다.
강남에서 무역회사를 운영하던 그는 3년 전 서울 이태원의 단독주택을 5억원에 팔고 분당 아파트에 전세를 들면서 나머지 돈으로 지하철 야탑역 부근의 이 땅을 3억5천만원에 매입했다.
당시에는 상권이 형성되지 않아 유동인구가 거의 없는 상태에서 임대용 상가전용건물을 짓는 것은 사업성이 없다고 판단됐다. 또한 다세대주택으로 지을 경우 32.5평 3가구(분당구 건축조례상 단독택지에는 3가구 이하로만 지어야 함)로 지을 수 있으나 주변에 이 정도 규모의 아파트 전세물이 많았고 도로변에 있어 소음 때문에 주거환경이 아파트보다 떨어져 임대가 어려울 것이란 생각이 들었다.
김씨는 이같은 상황을 고려한 끝에 상가주택을 짓기로 했다.
이곳은 지하철역이 가까워 근처에 대형 상업시설들은 들어섰으나 소규모 근린형 상가건물은 거의 없는 실정이어서 건물을 고급화해 법인체의 지사나 대리점으로 임대할 작정이었다. 또 상가주택은 전체 건물 중 주거공간이 50%이상이면 주택으로 간주돼 나중에 팔 때 양도소득세를 면제받을 수 있다는 부동산컨설팅회사의 조언이 있었다. 신도시의 역세권을 낀 단독택지는 대부분 상가택지로 개발되나 주거공간과 상가공간이 혼재되면서 건물의 상징성이 없어 법인체들이 임대를 기피하고 있다. 김씨는 이런 점을 고려해 설계사무소를 찾아가 건축비가 더 들더라도 독특한 건물로 설계를 부탁, 바닥면적 32.5평(분당지역 건폐율 50% 제한)으로 지상1층과 2층일부는 근린생활시설로, 지상2층 일부와 3층은 원룸형 주택으로 설계했다.
단순한 외관으로 주변의 이목을 끌기에 충분한 이 건물 1층은 비슷한 규모의 주변 상가주택 1층 임대료가 1억∼1억2천만원인 상황에서 대기업의 지점 사무실로 2억1천만원에 임대됐다.
다음 문제는 주거공간을 몇 평으로 하느냐를 결정하는 것이었다. 분당에는 중형이상 아파트가 많아 큰 평형보다 소형의 수요가 많을 것으로 보고 16평형 원룸주택 3가구를 짓기로 했다.
근처 소형주택의 임대시세를 알아본 결과 16평형이 3천5백만원, 세 가구를 임대하면 1억5백만원의 임대보증금수입이 예상됐다. 이에따라 지상1층 상가와 원룸주택 세 가구의 보증금수입을 더한 3억1천5백만원에서 건축·설계비등의 비용 2억7천만원(평당 2백10만원)을 뺀 4천5백만원의 현금수입이 생긴다는 계산이 나왔다.<서사봉 기자·자료제공―르 메이에르(주) 컨설팅기획부(02―761―0600)>
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