◎「다가구」 임대 가장 효과적/일조권 등 부담적어 부지의 2배이상 건평 가능/신당동 72평 9가구지어 건축비 빼고도 일부남아건물을 지을 때는 어떤 종류의 건물을 어느 정도 규모로 지어야 하는지 결정해야 한다. 이같은 결정을 위해서는 땅을 둘러싼 주변환경과 입지조건, 주변의 임대·매매시세 등 다양하고 특수한 조건들을 고려해야 한다. 서울 중구 신당동에 71.96평의 땅을 소유하고 있는 이모(55)씨는 이 곳에 지하1층·지상3층(연면적 159.96평)의 다가구주택을 지어 지하1층부터 지상2층까지 3개층은 임대하고 지상3층에는 자신이 사용할 40평짜리 집을 마련하기로 했다.
바닥면적이 39.99평(일반주거지의 건폐율은 60%로 제한)이므로 지하1층부터 지상2층까지는 각 층마다 13평규모로 세 가구가 입주할 수 있도록 설계했다.
그는 몇년전부터 주변시세를 고려, 평당 7백만원에 땅을 내놓았으나 매입자가 나서지 않아 건물을 지어 팔거나 임대하는 방법 중 하나를 선택해야 했다. 이 땅은 일반주거지역에 있어 상가와 주택을 겸한 상가주택이나 단독주택, 다가구주택등이 바람직한 건물형태로 꼽혔다.
그러나 땅이 대로변이 아닌 주택밀집지역의 이면도로 옆에 위치하고 상권이 형성돼 있지 않아 상가성격의 건물은 분양이 어려울 것으로 판단됐다. 또 단독주택은 나대지 상태의 땅도 팔리지 않는 상황에서 제 가격을 받고 팔기 어려웠다.
이같은 실정에서 이씨는 다가구주택을 짓기로 했다. 땅의 앞 도로폭이 6가 넘고 북향이라는 입지조건이 다가구주택을 신축하기에 안성맞춤이라는 부동산 컨설팅회사의 조언이 있었다.
다가구주택의 경우 연면적이 부지면적의 2배가 넘으면 수익성을 기대할 수 있는데, 땅의 위치와 주변도로등 입지조건을 볼 때 높은 수익성이 보장된다는 것이었다.
일반주거지역의 경우 건물의 높이를 도로폭의 1.5배 이내로, 남향건물인 경우 일조권 보호를 위해 신축건물의 북쪽건물에서 건물높이의 2분의1을 띠우고 지어야 하기 때문에 도로폭이 6이내거나 남향건물인 경우 수익성이 상당폭 떨어진다는 설명이었다. 이땅에 북향으로 다가구주택을 지을 경우 연면적은 159.96평으로 부지면적 71.96평의 2배가 넘는다.
다음 문제는 다가구주택을 임대하느냐 분양하느냐를 결정하는 것이었다. 근처 임대시세를 알아본 결과 13평형의 임대가격이 4천만원으로 9가구를 임대했을 때 보증금 수입은 3억6천만원. 보증금수입에서 건축비(평당 1백90만원)와 설계비등의 비용 3억2천8백만원을 뺀 3천2백만원의 현금수입이 생기고 이 지역의 개발로 지가상승과 임대료상승이 예상돼 임대가 유리하다는 결정을 내렸다. 또 부근에 동국대학교가 있고 을지로, 종로, 명동등 도심과 가까워 대학생이나 도심지 직장인들의 임대수요가 많을 것으로 예상했다.
그는 지주인 자신은 땅을 제공하고 건설회사가 건축비용을 부담해 건축을 마친뒤 임대보증금에서 건축비를 회수하는 「지주공동사업」 방식으로 건물을 짓기로 해 자금부담없이 다가구주택을 지을 수 있게 됐다.<자료제공=르 메이에르(주) 컨설팅기획부((02)761―0600)> <서사봉 기자>
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