◎사우나·극장 등 직접운영 분양신청자에 “신뢰”/값도10%낮춰… 분당상가 141억투자 13억 이득건물 신축을 통한 부동산투자 관건중의 하나는 제 때에, 가능하면 빨리 분양하는 것이다. 대개 건물을 신축할 때는 「준공 이전 분양」을 전제로 예산을 세우기 때문에 분양이 제 때 안되면 성공적인 부동산투자는 그만큼 어렵게 되기 마련이다. 빠르고 효과적인 상가분양을 위해서는 고객 흡입력이 큰 상가를 직영해 분양예정자들에게 신뢰를 주는 것이 요령이다.
김모(55)씨는 고향 동창, 친지등 7명과 함께 92년7월 분당 중앙공원 근처 상가지역 6백87평의 땅을 46억원(평당 6백7만6만원)에 수의계약방식으로 매입, 같은 해 12월 상가건축에 들어갔다. 그리고 1년만인 93년 12월 지하3층·지상5층 연면적 3천5백89평의 건물을 완공했다. 평당 건축비 2백37만원, 모두 85억원이 들어간 이 건물은 24인승 엘리베이터, 에스컬레이터까지 갖춘 고급빌딩이었다.
근처 다른 상가(평균평당건축비 1백80만원)보다 훨씬 많은 돈이 투자된 건물임을 외관상 쉽게 알 수 있었지만 당시는 80년말부터 불어닥친 부동산투기열풍이 완전히 끝나 부동산 경기가 침체에 접어든 시기였고 신도시 아파트 입주 초기였다. 특히 분당신도시 상가분양률은 10∼20%선으로 매우 저조한 상태였다.
「과연 분양이 제대로 될 것인가」, 걱정이 아닐 수 없었다.
김씨는 3층에 병원과 사무실만 분양하려던 계획을 바꿔 병원·사무실은 분양하고 극장을 추가 배치해 직영하기로 했다. 또 지하2층 사우나, 지하1층 일부 대형슈퍼, 4·5층 볼링장을 직영하기로 했다. 지하3층 주차장, 지하2층 일부생활용품가, 지상1층 쇼핑센터, 지상2층 전문식당가, 지상3층 병원과 사무실등 나머지는 분양했다.
지하1층은 평당 4백만원, 지상1층은 평당 9백만원등으로 인근 분양가보다 약 10%가량 싸게 해 모두 96억원에 분양했다. 분양이 안될 경우 건축자금 조달이 어려웠기 때문에 분양가를 낮추지 않을 수 없었다.
그러나 우려와 달리 분양신청자들의 큰 호응속에서 분양이 끝났다. 건물 완공과 동시에 거의 대부분 상가가 입주를 마칠 정도였다. 주위 부동산중개업자들은『10% 저렴한 분양가, 품위있는 건물, 상가내 극장·사우나· 볼링장등 인구유입시설이 배치된 점등이 성공적인 분양을 가능하게 했다』고 입을 모았다.
대형슈퍼·사우나등 직영상가 1천7백73평(평당 3백50만원)을 일반분양했을 경우 회수금액은 약62억원, 분양수입 96억원까지 합쳐 김씨등은 모두 1백54억원을 거둬들일 수 있다.
반면 김씨등의 총투자액은 토지매입비 46억원, 건축비 85억원, 1년6개월간 금융비용 9억7천만원을 합쳐 약 1백41억원. 김씨등은 단순계산해도 13억원의 이득을 실현한 셈이 된다.
직영상가 1년 매출액은 94년기준으로 23억원으로 금융비용, 운영비 등을 제외한 순수익이 2억원에 이르고 있다.<서사봉 기자·도움말 토지개발공사 통합판매부 서울 550―7070∼3>
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