◎기존차명 1년내에 실명전환하거나 매각해야금융실명제에 이은 또 하나의 경제혁명, 「부동산실명제」가 다음달 1일부터 전면 시행된다. 재산노출이 싫어서, 또는 세금공세를 피하려고 남의 이름을 빌려 토지 주택 건물등 부동산을 갖고 있던 사람들은 이제 더이상 「차명」의 혜택을 누릴 수 없게 됐다. 부동산거래는 투명해지고 과다보유는 억제되는 「땅의 윤리」가 실현될 것으로 예상되기 때문이다.
이번에 제정된 「부동산실권리자 명의등기에 관한 법률」은 「등기는 반드시 실소유자 이름으로만 해야 한다」는 것을 원칙으로 하고 있다. 부동산 실제소유자(신탁자)가 남의 이름(수탁자)을 빌려 소유권을 등기함으로써 재산노출기피와 조세포탈의 수단으로 악용되어온 명의신탁은 이제 원칙적으로 용납되지 않는다. 소유권의 법적 효력은 등기후에야 비로소 발생하는데 타인이름을 빌린 등기 자체가 금지되므로 이같은 명의신탁 형태로 이뤄진 어떠한 부동산 소유권이전(매매 증여등)도 무효가 되는 것이다.
따라서 앞으로는 결코 타인명의로는 부동산을 살 수도, 갖고 있을 수도 없다. 이미 남의 이름으로 땅을 갖고 있던 사람들도 「기득권」이 보호되지 않아 실명전환의무기한 1년안에 자기 이름으로 바꾸어야 한다.
뿐만 아니다. 법이 발효되는 오는 7월1일이후 새로 명의신탁행위를 하다 발각되면 남의 이름을 빌린 사람이나 빌려준 사람 모두 징역·벌금등 형사처벌을 받아야 한다. 타인의 명의제공을 알선한 부동산중개업자나 토지브로커처럼 명의신탁을 방조 또는 교사한 사람도 형사처벌대상이 된다. 부동산을 취득일로부터 3년이상 등기하지 않았다면 역시 명의신탁으로 간주된다.
기존 명의신탁 부동산은 내년 6월30일까지 실명전환을 마치거나 팔아야 한다. 혼자 힘으로 처분이 어려울 경우 성업공사나 해당지역 시장·군수에게 매각을 의뢰하면 설령 팔리지 않아 명의신탁상태로 남게 되더라도 실명전환한 것으로 간주된다. 그러나 일단 신청한 매각의뢰를 철회할 수는 없다.
실명전환 유예기간의 의미는 이 기간에 기존 명의신탁을 해지하면 부동산실명제법에 의해 처벌하지 않는다는 뜻이지 다른 법률위반이나 탈루세금까지 용서해준다는 뜻은 아니다. 따라서 실명전환과정에서 세금누락사실이 발견될 경우 당연히 누락분에 대한 세금이 추징된다. 예를 들어 여러 채의 집을 가진 사람이 모두 남의 이름으로 등기해놓고 1가구1주택 보유자로 행세(양도소득세 비과세)해왔다면 그동안 누락됐던 양도세는 모두 내야 한다는 뜻이다.
또 명의신탁 부동산을 실소유자 명의로 전환했다 하더라도 농어촌발전특별조치법 농지법 주택건설촉진법 국토관리이용법 산림법등 다른 법률위반사항이 드러났다면 이에 관한 처벌 역시 피할 수 없다. 예컨대 국민주택규모 아파트나 그 당첨권(딱지)을 전매금지기간(2년)안에 미등기상태로 팔았다가 실명전환을 했다면 주택건설촉진법에 의해 형사처벌이 불가피하다.
그나마 유예기간안에 실명전환도 매각의뢰도 하지 않는다면 추가로 부동산가액의 30%를 과징금으로 내야 한다. 그러고도 계속 명의신탁상태를 유지한다면 최고 30%의 이행강제금이 또다시 부과된다. 세무당국의 자금출처조사를 받을 가능성도 배제할 수 없다.
유예기간이 지나면 이름을 빌려주었던 사람(수탁자)이 자기땅이라고 우겨도 되찾을 확률은 매우 적다. 법정에서 실제 소유자가 누구인지 가릴 수는 있지만 그렇게 되면 유예기간내 실명전환을 하지 않았다는 사실이 드러날 수밖에 없어 처벌 및 과징금부과를 피할 수 없다.
결국 부동산 차명보유자들에겐 ▲막대한 과징금과 세무조사 심지어 땅을 떼일 위험을 무릅쓰고서라도 계속 명의신탁을 유지할 것인가 아니면 ▲실명전환을 통해 숨겼던 재산을 공개하고 많은 액수지만 누락된 세금을 떳떳하게 낼 것인가의 선택이 기다리고 있을 뿐이다.<이성철 기자>
◎차명부동산 해결은 이렇게/①명의신탁해지서 갖고소유권이전등기 신청/②수탁자 명의 팔거나시장·군수등에 위임
명의신탁된 부동산을 처벌받지 않고 처리할 수 있는 방법은 실명전환유예기간인 내년 6월말까지 ▲명의신탁부동산을 실명으로 전환하거나 ▲수탁자명의로 제3자에게 매각하는 두가지다.
전자를 택할 경우 명의신탁한 부동산을 갖고 있는 사람은 실명전환 유예기간내에 자신의 이름으로 등기를 하면 과징금과 이행강제금등을 피할 수 있다.
실명전환은 명의신탁자와 수탁자 두 사람이 작성한 「명의신탁해지약정서」와 명의수탁자의 인감증명을 갖고 부동산소유권이전등기를 토지소재지 관할등기소에 신청하면 된다.
명의신탁한 부동산을 실명전환하는 것은 부동산에 대한 권리를 되찾아오는 것이기 때문에 양도소득세는 물지 않지만 취득세와 등록세는 납부해야 한다.
특히 관련법에 따른 절차를 거쳐야 소유권이전등기를 할 수 있는 농지 임야등에 대한 실명전환은 실명전환후 농지관리위원회의 자경증명서취득등의 절차를 빠짐없이 밟아야 하며 이를 어길 경우 실명전환은 무효가 된다.
실명전환과정에서 문제가 발생해 수탁자가 명의신탁사실을 인정하지 않을 경우에는 법원에 소유권이전청구소송을 제기해 판결에 따라야 하는데 이 경우 명의신탁사실을 입증할 수 있는 증빙서류 및 증인을 확보해야 한다.
명의신탁된 부동산을 실명전환유예기간내에 수탁자명의로 제3자에게 매각하는 것도 방법의 하나. 그러나 매각이 쉽지 않을 경우에는 국토이용관리법등 관련 법률이 규정하는 절차에 따라 시장·군수나 성업공사등에 매각을 의뢰하면 실명등기를 한 것으로 간주돼 제재를 받지 않는다.
성업공사에 매각을 의뢰하면 성업공사와 매각의뢰자가 매각조건을 합의하게 되며 합의가 이루어지지 않을 경우에는 감정평가액을 최초 공매예정가격으로 입찰에 부치게 되며 유찰될 때마다 예정가격은 10%씩 낮아진다.<김동영 기자>
◎종중·부부간 명의신탁 계속가능/실명화 1건5,000만원이하 세추징안해
우선 종중 및 부부간 명의신탁은 실명등기의무에서 벗어난다. 종중재산이나 남편이 아내이름, 또는 아내가 남편이름으로 명의신탁해 놓은 기존 부동산의 경우 실명전환하지 않아도 과징금이나 형사처벌대상이 되지 않는다. 7월1일이후 신규로 명의신탁하더라도 무방하다.
종교단체나 향교의 명의신탁 부동산도 예외대상이다. 종단·교단과 산하 사찰·교회간에 약정된 기존 명의신탁부동산, 종교단체와 향교가 고유목적을 위해 사용중인 농지는 굳이 명의신탁을 해지하지 않아도 된다. 그러나 종중 배우자간 명의신탁과는 달리 종교단체 향교의 경우 7월1일이후 신규명의신탁은 금지되며 신도이름으로 등기된 종교단체의 부동산이나, 신도의 부동산을 종교단체이름으로 등기한 경우는 반드시 유예기간중에 실소유자 명의로 등기전환을 해야 한다.
실명전환은 해야 하나 이때 누락세금이 발견되더라도 추징을 하지 않는 경우가 있다. 남의 이름으로 등기되어 있던 집을 실명화해 1가구2주택이 됐더라도 명의신탁한 부동산이 1건이면서 가액이 5천만원이하이면 과거에 탈루됐던 양도소득세나 증여세를 추징하지 않는다. 종합토지세는 건수 금액에 관계없이 탈루여부를 묻지 않기로 했다. 그러나 만약 증여세탈루액이 6천만원이라 해서 「추징면세점」인 5천만원을 공제해주는 것은 아니다.
기업의 비업무용 부동산은 취득세율이 15%로 업무용 부동산(2%)보다 7.5배나 높은데 만약 명의신탁했던 비업무용 부동산을 실명등기한 후 유예기간동안 법인 고유업무에 사용한다면 이같은 취득세 중과대상에서 빠지게 된다.<이성철 기자>
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