◎양도담보 채무변제용만 인정/실명화거부 60%까지 과징금/딱지·미등기전매 다른 관련법률 적용 재정경제원은 23일 부동산 실소유자 명의등기에 관한 법률안(일명 부동산실명제법)에 포함될 세부내용을 사실상 확정, 발표했다. 이 법률의 세부사항중 쟁점이 되어온 내용을 일문일답으로 풀이해 본다.
○산업용지 공급확대
―기업의 업무용토지취득에 대한 명의신탁을 금지한다고 하는데 토지구입비용부담을 증대시켜 경쟁력을 약화시키는 것은 아닌가.
『국가공단 지방공단 농공단지등을 서둘러 조성하고 민간과 공공기관이 함께 참여하는 제3섹터방식에 의한 공단개발도 늘려 산업용지공급을 확대해 나가겠다. 현재 전국적으로 1천2백만평이나 되는 미분양용지에 대해 분양가를 인하하든가 분할납부토록 해 빨리 분양시키도록 하겠다. 부동산실명제로 투기수요가 줄어들면 결국 지가가 하락, 궁극적으론 기업에 도움이 될 것이다』
―관행화된 종중 부부간 부동산명의신탁도 금지되나.
『실명의무는 부과하지만 횡령 조세포탈등이 아닌한 처벌 과징금부과는 하지 않는다. 종중명의의 등기는 이미 70∼80년이상 된 관행인데다 부부간 명의신탁도 재산형성과정에서 각각의 기여도를 명확히 가릴 수 없어 인정할 수밖에 없다. 그러나 남편이 부도를 내고 돈을 갚지 않기 위해 일부러 땅을 부인명의로 해놓은 악의적 명의신탁은 당연히 처벌받게 된다』
○“변제용” 등기해야
―빚을 갚기 위해 실소유주는 본인이지만 땅을 채권자명의로 등기해놓은 양도담보도 부동산실명제에 위반되는가.
『그렇지 않다. 양도담보란 남에게 돈을 빌리고 자기부동산을 채권자 앞으로 소유권이전등기를 한뒤 빚을 갚으면 등기를 돌려받고 못갚으면 그대로 채권자가 소유하는 것이다. 양도담보에 대해선 부동산실명제의 예외를 인정하는 대신 일반매매를 양도담보로 위장하는 것을 막기 위해 「채무변제용」이라는 양도담보사실을 채권자앞으로 등기한 경우에만 예외를 허용할 방침이다』
―부동산을 사놓고 계속 등기하지 않으면 어떻게 되나.
『3년이상 미등기상태로 두면 명의신탁으로 간주돼 처벌받는다. 즉 이미 부동산을 사놓고 아직 등기를 하지않은 사람은 부동산실명제 실시일(7월1일)부터 3년후인 98년6월30일까지, 올 7월1일이후 땅을 산 사람은 그 취득일로부터 3년이내에 등기를 해야만 실명제위반으로 처벌받지 않는다』
○고액부동산 세추징
―부동산실명제위반에 의한 처벌내용은 무엇인가.
『1년간의 실명전환의무기간(95년7월1일∼96년6월30일)내에 명의신탁했던 부동산을 실소유자명의로 등기전환하지 않으면 부동산가액의 30%를 과징금으로 내야 한다. 그러나 계속 실명전환하지 않으면 과징금부과후 첫해엔 10%, 둘째해엔 20%의 이행강제금을 물어야 하므로 결국 명의신탁을 계속 유지하고 있는한 땅값·건물값의 60%까지 과징금을 내야 한다. 게다가 고액부동산이라면 누락된 세금추징도 당해야 한다』
―서민들의 소액 차명부동산거래에 대해선 세금추징을 안한다고 하던데.
『그렇다. 자기집을 갖고 있던 사람이 남의 명의로 집한채를 더 갖고 있더라도 이를 실명전환할 경우 1건에 한해 집값이 5천만원이하이면 과거 1세대1주택자로서 면제받았던 양도소득세를 추징하지 않고 종합토지세 증여세 누락분도 다시 세금을 물리지는 않을 것이다. 5천만원의 근거는 금융실명제실시때의 예외인정기준과 형평을 맞추기 위한 것인데 아파트는 국세청과세기준, 토지는 공시지가, 건물은 내무부과세표준을 기준으로 한다. 또 기업 비업무용 부동산을 업무용으로 실명전환할 경우도 취득세중과를 배제할 계획이다』
―아파트당첨권(딱지)을 샀거나 미등기상태로 전매취득할 경우 어떻게 되나.
『이미 주택건설촉진법에서 당첨자가 반드시 최초 입주해야 하고 국민주택(25.7평)은 당첨일로부터 입주후 2년간, 민영주택은 입주후 2개월간 전매를 금지하고 있기 때문에 부동산실명법에선 이를 적용하지 않는다. 국토이용관리법이나 주택건설촉진법등 다른 법률의 위반사항에 대해선 그 법률로 처벌하고 명의신탁자체를 금지하는 부동산등기특별조치법의 경우에만 이중처벌을 막기 위해 실명제법으로 다룰 예정이다』<이성철기자>
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