◎사례많은 현실감안 양도세 등 종전대로 적용/매입자는 비과세기한까지 실명전환 않을듯 주택을 매입한후 양도소득세등을 우려, 자신의 이름으로 등기를 하지 않은 사람과 이들에게 주택을 판 사람들은 9일 발표된 부동산실명제 대상이 아니다. 정부는 이날 배포한 문답자료에서 『미등기나 중간생략등기(미등기전매)는 이번 조치에서 누락됐다』고 밝혔다. 이들에게는 종전처럼 부동산등기특별조치법이나 양도소득세등이 그대로 적용될 뿐이다.
이에 따라 신도시 아파트나 재개발택지등을 미등기나 미등기전매를 통해 매입한 사람들은 실명전환을 하기보다는 양도소득세 비과세대상이 된 후에야 자신의 명의로 등기를 전환할 가능성이 큰 것으로 보인다.
정부가 미등기 부동산거래를 부동산실명제에 포함시키지 않은 것은 미등기전매자들이 워낙 많고 실명전환을 강력하게 유도해도 고율의 양도소득세를 우려, 실제로 전환을 하는 사람이 적을 것으로 판단했기 때문으로 풀이된다. 이는 과거를 파헤쳐 국민생활을 지나치게 위협하기보다는 현실을 어느정도 「묵인」하고 대신 예방에 주력하자는 뜻으로도 해석할 수 있다.
아파트 미등기자가 앞으로 취할 수 있는 대응방법은 크게 두가지다. 내년 6월30일까지 실명으로 전환하든가 아니면 미등기전매 당시에 결심한 것처럼 비록 불법이기는 하지만 양도소득세 기한을 넘기고 실명으로 등기하는 것이다. 그런데 발표내용중에는 미등기전매에 대한 구체적인 지침이 없어 정확한 예측을 할 수는 없지만 현재 법규상으로는 실명전환을 할 때 엄청난 세금을 물고 형사처벌까지 받아야 하기 때문에 미등기전매자의 실명전환(96년6월말까지)은 부진할 것으로 예상된다.
예를 들어 K란 사람이 미등기전매를 통해 P란 사람이 1억원에 분양받은 아파트를 지난해 1억5천만원에 매입했을 경우를 살펴보자. 미등기전매의 경우 세율이 무려 75%에 달한다. 필요경비 공제도 취득가액의 7%인 다른 경우와 달리 1%밖에 공제받을 수밖에 없고 보유기간이 2년이 되지 않아 장기보유특별공제(보유기간이 5년이상 10년미만은 양도차익의 10%, 10년이상이면 30%를 공제)나 물가상승공제 양도소득공제(2년이상 보유할 경우 1백50만원)도 마찬가지다. 또한 신고불성실 가산세 10%까지 내야 한다. 따라서 P씨는 양도차익 5천만원중 4천만원가량을 세금으로 내야 한다. 게다가 P씨는 등기의무화를 규정한 부동산등기특별조치법을 위반한 상태다. 당첨도 취소된다. K씨 역시 등록세의 5배이하의 과태료등 특별조치법에 따른 처벌을 받을 수 있다. 미등기전매의 당사자들은 한배를 탄 셈이다.
그러나 실명제 실시로 당사자들 사이에 종전보다 더 많은 분쟁이 발생할 가능성이 있다. 따라서 이들중 상당수는 가능하다면 매매계약 자체를 취소하거나 근저당이나 가등기등을 설정하는등 나름대로의 보호조치를 취할 것으로 예상된다.<김경철기자>
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